NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Thị trường bất động sản Việt Nam sôi trào

Lời người dich : Xây dưng và phát triển một quốc gia có nền tảng vững chắc phụ thuộc vào nhiều yếu tố quan trọng : con người, chính trị, văn hóa, giáo dục, kinh tế... Các yếu tố này cân phải được phát triển đồng bộ. Dù thể chế chính trị của một quốc gia có mạnh với nền móng dân chủ vững chắc nhưng nếu giới lãnh đạo không biết lèo lái con thuyền kinh tế thì cũng không đem lại ấm no, sung túc và hạnh phúc đầy đủ cho người dân. Thí dụ: Ấn độ là một quốc gia có nền tảng dân chủ tốt ngay sau khi giành độc lập từ thực dân Anh nhưng trải qua nhiều thập niên 60, 70 giới lãnh đạo Ấn độ đã sai lầm trong nhiều chính sách kinh tế và đó là một trong các nguyên nhân chính làm cho người dân Ấn độ vẫn nghèo nàn thiếu thốn. Cho đến khoảng giữa thập niên 80, lãnh đạo Ấn độ đã cải cách các chính sach kinh tế và hòa nhập vào với thế giới Tây phương, nhất là Hoa Kỳ và ngày nay Ấn độ là một trong các con rồng của Châu Á.

Phải chăng nền kinh tế tăng trưởng dữ dội của Việt Nam đang thổi phồng cái bong bóng bất động sản tại Việt Nam ? Một vài nhà phân tích tại Việt Nam đánh giá như thế dựa vào con số của những dự án xây cất mới đang mọc lên như nấm.

Cuộc khủng hoảng tài chánh năm 1997 – 1998 đã ảnh hưởng mạnh đến các quốc gia khác trong vùng như Thái Lan, Nam Dương và Mã Lai Á nhưng chỉ va nhẹ vào Việt Nam, là một quốc gia chỉ mới lộ diện sau hàng chục năm sống trong cô lập kinh tế. Tuy nhiên, ngày nay các nhà phát triển bất động sản đang nhanh chóng xây dựng những khu dân cư và thương mại mới mà các nhà phân tích cho rằng đã quá thừa. Và không có chỉ dấu chấm dứt các công trình xây dựng mới này.

Chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường cùng kỷ lục tăng trưởng kinh tế, giới trung lưu Việt Nam đang gia tăng nhu cầu đòi nhà ở và các cơ sở thương mại tốt hơn trước. Việt Nam tiếp tục phát triển kinh tế với mức tăng trưởng trung bình hằng năm là 6 – 7%. Nhu cầu đó đã làm tăng giá nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ chí Minh khuyến khích các công ty xây dựng xây cất thêm nhiều.

Tuy nhiên, gần đây sự đầu tư bất động sản đã đẩy giá lên cao, vượt khỏi tầm với của đa số người dân Việt Nam. Theo đánh giá của tỷ lệ doanh thu bất động sản và đất, người Việt Nam thích đầu tư vào bất động sản hơn là để tiền ở ngân hàng với lãi xuất thấp hoặc ngay cả đầu tư ở thị trường chứng khoán ít kiểm soát. Các chuyên gia bất động sản tại địa phương ước đoán chỉ khoảng 5% dân số Việt Nam có khả năng mua bất động sản với giá cả thổi phồng bây giờ.

Thí dụ, một mét vuông đất ở mặt phố tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ chí Minh bây giờ bán được khoảng 5.000 USD, trong khi đó giá cả một mét vuông của căn phố có thể từ 300 đến 1.000 USD hoặc hơn nữa quá xa tầm với của người có thu nhập bình quân khoảng 1.500 đến 2.000 USD một năm.

Mặt khác, rất nhiều người đầu tư vào bất động sản bằng tiền vay mượn và đang hy vọng sau khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài lắm tiền nhảy vào thị trường (bất động sản) Việt Nam. Nhưng ngay cả so sánh với tiêu chuẩn giá cả thị trường bất động sản quốc tế thì giá cả Việt Nam vẫn cao tới trời và người ta cho rằng sẽ dẫn đến tình trạng sai lệch nghiêm trọng cho nền kinh tế, nói chung.

Gần đây nhất trong một nghiên cứu của Mercer, cơ quan tư vấn về nhân sự của Hoa Kỳ cho thấy giá sinh hoạt của phố Hà Nội xếp hạng thứ 29 trong 144 thành phố trên thế giới, theo ngay sau Bá Linh (Berlin) và đắt hơn cả những thành phố lớn khác như Đài Bắc (Taipei), Quảng Châu (Guangzhou), Chicago và Cựu kim Sơn (San Francisco). Cái bong bóng bất động sản cũng có thể sẽ tác động mạnh vào khu vực kinh tế ngân hàng: hiện nay khoảng 18% tiền cho vay của ngân hàng đang kẹt ở những đầu tư liên quan đến bất động sản. Mới đây, khi thị trường bất động sản đang giảm tốc, các ngân hàng đã ngưng cho mượn tiền để đầu tư vào các bất động sản mới.

Đổi mới nhanh

Các chuyên gia về bất động sản tại Việt Nam cho rằng sự đổi mới nhanh quá phải chịu trách nhiệm phần nào ( cho sự tuột dốc của thị trường – DCVOnline ). Một sắc luật mới về đất đai thông qua năm 2004 đã củng cố các quyền sử dụng đất tư nhân. Sắc luật này, từng bước, nhằm bỏ đi chính sách tất cả đất đai đều do dân và nhà nước quản lý . Sắc luật này cũng nhằm tạo công bằng trong cạnh tranh, bảo đảm tất cả các công xưởng xí nghiệp, của tư bản nước ngoài hay thuộc nhà nước, đều được quyền thuê hoặc được phân phối đất của nhà nước theo giá thị trường chứ không theo giá do nhà nước quy định.

Trong quá khứ, khoảng 70 đến 80% các vụ mua bán đất đai đều không có giấy tờ, điều đó có nghĩa là nhà nước thất thu thuế hay quản lý khu vực kinh tế này rất kém. Sắc luật mới này nhằm xử lý các vấn nạn đó bằng cách tiêu chuẩn hóa mọi vụ mua bán đất đai, với những rào cản pháp lý ngăn chận những mua bán không chính thức và nghiêm cấm không cho phép các công ty chia cắt đất đai ra những lô nhỏ đem bán.

Những nhà phân tích bất động sản đổ lỗi cho việc ngăn cấm chia đất thành lô nhỏ là một lý do khiến xảy ra việc đầu cơ đất và những công trình xây dựng quy mô. Điều đó cũng đẩy các nhà xây cất nhỏ khỏi thị trường vì họ thiếu vốn mượn được của ngân hàng không đủ khả năng mua những lô đất lớn, mặc dù họ hiểu rõ ưa thích ở địa phương và đồng điệu với giới tiêu thụ thực.

Có nhiều chỉ dấu cho rằng các nhà quy hoạch bất đông sản lớn đã phát triển quá yêu cầu của thị trường. Đến cuối năm 2005, độ mua bán đất đai giả đi 70% so với trước khi sắc luật đất đai có hiệu lực. Bây giờ quan chức và các nhà đầu tư đang lo về sự thị trường địa ốc sụp đổ vì mức thiếu hoạt động mua bán và xây dựng.

“Giá đất đai cao hơn trị giá thật sự cộng thêm yếu tố tâm lý và thay đổi về luật địa ốc là những lý do chính cho sự suy giảm thị trường nhà đất,” theo Lê Đình Thắng, Trưởng khoa Kinh doanh bất động sản Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội. Ông cũng cho biết thêm, những đồn thổi về một loại thuế mới cho chủ nhân bất động sản đã khiến người đầu cơ ngán không nhảy vào thị trường đã xây cất .

Theo ông Đăng Hùng Võ, thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường: “Giảm giá đất đai xuống đến mức đại chúng đủ sức mua có thể giúp cho thị trường bất động sản sinh động trở lại. Chúng ta không thể để giá đất cao mãi như thế vì như thế đa số người dân và sự phát triển kinh tế sẽ phải chịu thiệt thòi. "

Tuy nhiên, nói dễ hơn làm. Bây giờ đổi mới thị trường được đưa ra rồi, và nếu chính phủ lại can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản thì chẳng khác gì gởi tín hiệu gây hoang mang cho giới đầu tư ngước ngoài. Thay vào đó, nhà nước nên soạn ra những chính sách hạn chế việc đầu cơ nhà đất và tạo cơ hội để thị trường điều chỉnh lại giá cả bằng cách chấp nhận để một số nhà xây dựng công trình phải phá sản vì đã có những quyết định thương nghiệp sai lầm.

Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam, đề nghị, “Khi người mua không còn muốn mua bất động sản thì giảm giá là điều cần thiết. Những người đang ôm bất động sản nên nhận biết điều này để bán tháo đi, họ sẽ phải chấp nhận thấp hơn giá họ muốn để cứu vãn phần nào cuộc đầu tư xấu.”

Đầu tư nước ngoài đến cứu ?

Nhà nước Việt Nam nhận thức sắc bén tầm quan trọng của khu vực kinh tế địa ốc trong việc bảo toàn mức phát triển nền kinh tế và bây giờ đang khuyến khích các nhà đầu tư ngoại quốc hợp tác với các công ty Việt Nam để nâng đỡ khu vực kinh tế này.

Trong lúc các ngân hàng Việt Nam đang tuột dốc thì các nhà quản lý quỹ tài chánh ngoại quốc trên đà phát triển. VinaCapital giao dịch tại sàn chứng khoán Luân Đôn (London Stock Exchange) mới đây đã tăng trị giá quỹ Vietnam Opportunity Fund lên đến 171 triệu USD. Quỹ Vinaland Funds là quỹ thành đạt nhất năm ngoái. Cả hai quỹ tài chánh này tài trợ cho các công trình xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn và trung tâm thương mại tại Hà Nội, thành phố Hồ chí Mình và một số tỉnh miền trung Việt Nam.

Điểm ngắm của VinaCapital là các công ty nước ngoài đang chuẩn bị xây dựng hoạt động tại Việt Nam sau khi VN đã gia nhập WTO trong năm nay và khu vực du lịch. Tuy thế, nỗi ám ảnh về cuộc khủng hoảng tài chánh năm 1997 trong vùng vẫn còn đó. Theo các nhà phân tích tài chánh, gần đây nhất, sự đổ bể của các vụ tham nhũng hạng nặng trong chính phủ ở các dự án xây dựng hạ tầng cơ sở làm nhà đầu tư nước ngoài lạnh chân.

Nhà nước Việt Nam vội làm lắng dịu những quan tâm đó. Thí dụ, bộ Xây dựng mới đây vừa bảo trợ cho thành lập một tổ chức tên là Vietnam Real Estate Association (VREA, Hội Địa ốc Việt Nam) để hướng dẫn về thị trường và giữ liên hệ với những người có khả năng là nhà đầu tư nước ngoài.

Cả nhà nước và Hội VREA gần đây đã cố gắng gởi cho người nước ngoài những tín hiệu tích cực. VREA đã cẩn thận học hỏi các phương cách phát triển bất động sản của Trung Quốc và mặc dù VREA đã sao y bản chánh một số đề án của Trung Quốc nhưng cuối cùng thì họ đi đến kết luận mô hình môi giới địa ốc cho Việt Nam phải là mô hình Mỹ, không phải Trung Quốc.

Hơn nữa, nhiều đại biểu Quốc hội trong khóa hiện nay đã tập trung làm sáng tỏ những đinh nghĩa của nghành kinh doanh địa ốc, các loại giao dịch và các thể loại của nghành địa ốc. Đại biểu quốc hội cũng đòi hỏi những mua bán trong quần chúng, kể cả cơ quan nhà nước, quân đội, công an đều phải nằm trong khuôn khổ luật pháp hầu bảo đảm được tính minh bạch.

Tháng qua, Quốc hội đã thông qua bộ luật về Kinh doanh Địa Ốc, nhằm đưa ra những quy chế hợp lệ về giao dịch và phát triển của ngành bất động sản. Bộ luật mới này tạo cơ hội cho người nước ngoài và Việt kiều tham gia vào thi trường địa ốc, cho phép họ cung cấp các dịch vụ liên quan đến ngành địa ốc trong phạm vi rộng lớn bao gồm dịch vụ môi giới, định giá, mua bán, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý.

Bộ luật mới này lần đầu tiên đưa vào khái niệm “sàn giao dịch địa ốc”, là nơi tất cả các giao dịch về địa ốc xảy ra. Tư nhân hay các tổ chức có thể thiết lập các văn phòng giao dich địa ốc, sự thiết lập và hoạt động các giao dịch địa ốc này phải tuân theo các quy đinh của luật pháp.Trong khi đó tuy các nhà đầu tư nước ngoài chưa được mua bán những cơ sở sẵn có nhưng được phép đầu tư để xây dựng nhà mới hoặc sửa sang lại.

Một số nhà phân tách bất động sản tại Việt Nam tin rằng bộ luật mới sẽ siết chặt khung pháp lý đủ để tránh khỏi tình trạng thị trường bị hỗn lọan trong mấy năm gần đây.

Theo Chu Văn Chung, Vụ trưởng Pháp chế Bộ Xây dựng, “Một bộ luật cho ngành địa ốc là điều cần thiết để xử lý nhiều vấn nạn trong thị trường như là giao dịch trái phép, đầu cơ, sự đình trệ và giúp cho thị trường được lành mạnh hơn. Bộ luật giúp thi trường có tính hợp pháp và tiện ích hơn cho tư nhân và các tổ chức khi quản lý các giao dịch về địa ốc”.

Tuy nhiên, những điều chỉnh pháp lý này có đủ để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến cứu nguy cho khu vực kinh tế bất động sản tại Việt Nam ra khỏi tinh trạng lạm phát giá cả hiện nay hay không vẫn còn là nghi vấn.

Karl D John là Tổng giám đốc của The TCK Group (www.tckgroup.org) công ty tư vấn đầu tư tại Việt Nam. Ông Karl D. John đã làm việc tại Việt Nam hơn 10 năm.

Karl D. John — Quang Diệu dịch