NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Tác động thuế thu nhập cá nhân : Thị trường bất động sản năm 2010 có còn hấp dẫn ?

Theo đánh giá của các chuyên gia, về lâu dài, thuế thu nhập bất động sản vẫn sẽ có những tác động sâu sắc lên thị trường bất động sản, làm giảm tính hấp dẫn.

Giới kinh doanh bất động sản (BĐS) TP HCM đã phần nào thở phào nhẹ nhõm khi đón nhận hướng dẫn mới về thực hiện thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mua bán bất động sản.

Buồn, vui lẫn lộn

Trao đổi với PV Lao Động, anh Bùi Tiến Thắng - Phó TGĐ CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín ( Sacomreal ) - bày tỏ tâm trạng buồn vui lẫn lộn. Vui là bởi anh Bùi Tiến Thắng cho rằng: "Tôi đánh giá rất cao hướng dẫn mới về việc thuế thu nhập cá nhân đối với lợi nhuận có được từ hoạt động chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, mua bán bất động sản của Tổng cục Thuế. Điều đó, chứng tỏ Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế có lắng nghe dư luận khi cho phép được tính tiền lãi Ngân Hàng vào phần chi phí hợp lý để được khấu trừ khi tính thuế. Như vậy, mới có thể gọi là tính đúng, tính đủ chi phí, từ đó đánh thuế mới hợp lý".

Tuy nhiên, anh Bùi Tiến Thắng cho rằng, sẽ hợp lý hơn: "Nếu cho phép người nộp thuế được chọn đóng 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng hoặc 25% trên lãi thu được. Theo tinh thần hướng dẫn mới của Tổng cục Thuế, các trường hợp không đủ điều kiện để xác định mức thu nhập chịu thuế, mới được cơ quan thuế áp dụng thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng, những trường hợp khác xác định được đầu ra, đầu vào vẫn phải chịu thuế suất 25%".

Trong một diễn biến khác, hướng dẫn của Tổng cục Thuế đến với thị trường bất động sản TP HCM ngay trong những ngày cuối tuần, hầu hết các sàn giao dịch bất động sản nghỉ nên chưa thể đánh giá một cách chính xác thị trường phản ứng như thế nào. Trước đó, ghi nhận tại các sàn giao dịch bất động sản lớn trên địa bàn thành phố, từ trung tuần tháng 9 đến nay, số lượng giao dịch đã tụt giảm thê thảm, mức giảm trên 90% so với trước. Thậm chí nhiều sàn còn cho biết không thực hiện được giao dịch nào trong suốt 2 tuần qua.

Theo nhận định chung, thị trường bất động sản bị tác động mạnh bởi thông tin về thuế thu nhập cá nhân. Hầu hết các Nhà Đầu Tư buộc phải dừng lại để nghe ngóng tình hình trước khi quyết định có tiếp tục đầu tư hay rút vốn. Trong khi đó, đối với những người lỡ ôm nhà đất lâm vào tình cảnh ngồi trên đống lửa buộc phải bán ra còn hơn là phải chịu thuế cao.

Bất động sản sẽ mất đi sức hấp dẫn ?

Khi được hỏi, thuế thu nhập cá nhân sẽ tác động như thế nào lên thị trường BĐS cả trước mắt lẫn lâu dài, anh Bùi Tiến Thắng nhận định: "Chưa tính chuyện lâu dài, nhưng trước mắt từ đây đến cuối năm 2009, dòng vốn đầu tư sẽ dồn vào Thị Trường Chứng Khoán ". Anh Thắng lý giải: "Bởi đơn giản, từ đây đến cuối năm, lợi nhuận có được từ đầu tư Chứng Khoán chưa phải chịu thuế như nhà đất".

Nhiều khả năng, dòng vốn thoát ly từ Thị Trường Chứng Khoán trong quý II và III/2009 đổ vào thị trường BĐS sẽ quay ngược trở về Thị Trường Chứng Khoán. Về lâu dài, thị trường bất động sản sẽ trở nên kém sức hấp dẫn. Trước đây, lợi nhuận từ việc chuyển nhượng các hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản các Nhà Đầu Tư chưa phải đóng thuế nay phải chịu thuế suất 25% là khá nặng".

Còn theo một số chuyên gia khác, đầu tư vào bất động sản không phải lúc nào cũng có lời, tính thanh khoản thấp, thời gian quay vòng vốn chậm càng khiến thị trường bất động sản trở nên ảm đạm hơn.

Không chỉ ảnh hưởng đến các Nhà Đầu Tư thứ cấp, chuyên săn tìm góp vốn vào các dự án ngay từ bước đầu ( đây là tác nhân góp phần quyết định thị trường sôi động hay trầm lắng ) mà còn tác động đến các Nhà Đầu Tư phát triển các dự án bất động sản. Từ nhận định này, các chuyên gia cho rằng, có thể trong thời gian tới các Nhà Đầu Tư phát triển dự án sẽ gặp khó khăn về vốn.

Nhìn chung, đánh giá của các chuyên gia quy về một điểm : Đó là từ năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản không vận hành một cách trơn tru chủ yếu là do tác động của các chính sách vĩ mô. Với việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân là dịp để giới kinh doanh bất động sản dừng lại tính chuyện thiệt hơn, cân nhắc đầu tư. Vì vậy, thị trường bất động sản sẽ khó tránh được một khoảng lặng kéo dài.

Bất động sản hạ giá bán để chạy thuế ?

Đúng như dự báo, sau khi có thông tin về việc áp dụng thuế suất 25% đối với lợi nhuận có được từ việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán bất động sản, thị trường đã có những phản ứng tức thì. Giá nhà đất tại TPHCM tiếp tục sụt giảm, xuất hiện hiện tượng muốn bán nhanh để chạy thuế.

Hạ giá bán chạy thuế ?

Làn sóng bán nhà đất để chạy đua né thuế thu nhập cá nhân đánh vào lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán Bất động sản đang thực sự bùng nổ. Tại các văn phòng môi giới mua bán nhà đất trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, đã xuất hiện các quảng cáo mang đậm chất thời sự của thị trường BĐS.

Chẳng hạn như mẩu quảng cáo sau đây "Bán một lô đất trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, quận 7, giá 43 triệu đồng/m2, chỉ bán giá này trong vòng 1 tuần"; "Dự án Thái Sơn 1, quận 7, lô J, H, K giá rẻ không tưởng 14 - 16 triệu đồng/m2...".

Theo anh Lâm Hoàng - chủ một văn phòng môi giới giao dịch: "Chưa bao giờ thị trường Bất động sản lại lên "cơn sốt" chạy hàng như hiện nay. Đa số khách hàng xác định thà bán rẻ hơn mặt bằng giá thị trường một tý còn đỡ hơn bán chậm, đúng giá nhưng phải đóng thuế 25%".

Anh Hoàng đưa ra một ví dụ để minh họa: "Một nền đất diện tích 90m2 trong dự án Him Lam - Kênh Tẻ, trước đây góp vốn 8 triệu đồng/m2, nay giá thị trường khoảng 43 triệu. Như vậy, trên lý thuyết người bán phải chịu một khoản thuế là 756 triệu đồng".

Anh Hoàng nhận định: "Theo tôi, nếu làm theo cách này sẽ thiệt rất nhiều cho những nhà đầu tư đang nắm giữ đất hiện nay. Bởi, các nền đất trong dự án này ít nhất phải qua tay hàng chục nhà đầu tư khác nhau. Mỗi người "ăn" mỗi ít. Nếu bây giờ cứ căn theo giá gốc và giá ngọn để đánh thuế thì không ai có thể chịu nổi.

Cách đánh thuế hợp lý nhất trong trường hợp này nên xác định thuộc dạng không xác định được giá bán giá mua, cho người nộp thuế được chọn phương thức đóng thuế 2% tổng giá trị hợp đồng ( khoảng gần 80 triệu đồng đối với trường hợp minh họa ở trên ). Như vậy, sẽ nhẹ gánh và công bằng hơn.

Còn nếu ngành thuế vẫn cứ làm theo cách xác định được giá gốc và giá ngọn, trừ ra thành lợi nhuận thì chắc chẳng ai chịu thấu". Nhận định về giá cả Bất động sản trong những ngày qua, anh Hoàng cho biết: "Không khí bán chạy thuế ồ ạt đã đẩy giá nhà đất mỗi ngày lùi một ít, chỉ trong mấy ngày mà giá đã giảm thấy rõ".

Thông tư "đè" luật ?

Khi được hỏi liệu với việc đánh thuế lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua bán Bất động sản với thuế suất 25%, hầu hết các Cty môi giới mua bán Bất động sản đều cho rằng, điều này sẽ tác động mạnh mẽ lên thị trường. Bên cạnh đó, tất cả đều cho rằng, đánh thuế như vậy là không thuyết phục, không hợp lý.

Một luồng dư luận chủ đạo hiện nay vẫn cho rằng việc áp thuế suất 25% là sự áp đặt của Bộ Tài chính. Các Cty kinh doanh Bất động sản dẫn lại Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, đối với căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hoàn thành phần móng.

Đối với dự án kinh doanh hạ tầng ( phân lô bán nền ) chủ đầu tư chỉ được bán khi đã làm xong hạ tầng. Luật đã xác định rõ điều kiện chuyển nhượng Bất động sản. Trong khi đó, Luật Doanh nghiệp, Luật Dân sự cho phép cá nhân, doanh nghiệp được hợp tác đầu tư.

Đối với những hợp đồng góp vốn vào các dự án kinh doanh Bất động sản, nếu thời điểm góp vốn diễn ra trước thời điểm doanh nghiệp được phép bán Bất động sản thì phải xác định đó là các hợp đồng đầu tư tài chính.

Đối với loại hình này cần phải đánh thuế theo thuế suất của hoạt động đầu tư tài chính. Ngược lại, nếu Bộ Tài chính vẫn cứ cho rằng, lợi nhuận có được từ chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trong những dự án mà thời điểm góp vốn diễn ra trước khi được phép mua bán Bất động sản, như vậy, chẳng khác nào Bộ Tài chính mặc nhiên công nhận việc mua bán Bất động sản trên giấy.

Điều này đồng nghĩa với việc giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và thông tư 161 tréo ngoe nhau. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS là văn bản pháp quy cao hơn, vì vậy cần phải áp dụng Luật Kinh doanh Bất động sản để xem xét, chứ không thể áp thông tư 161 đè lên Luật Kinh doanh Bất động sản.

Thành phố Hồ Chí Minh thu thuế chuyển nhượng bất động sản 25%

Ngày 3/9/2009, ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh đã ký thông báo cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố về việc triển khai kế hoạch tính và kê khai, nộp thuế chuyển nhượng bất động sản với mức thuế suất được áp dụng là 25% tính trên thu nhập chịu thuế.

Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng nhân với thuế suất 25%.

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; giá vốn và các chi phí liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ ký với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, cộng với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng ( nếu có phát sinh và có hóa đơn, chứng từ hợp pháp ).

Trong trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng.

Việc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định được giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.

Trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì căn cứ vào giá đất do Ủy ban Nhân dân Thành phố quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do Ủy ban Nhân dân quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng

Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh cũng lưu ý trường hợp các hợp đồng đã thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng ( nếu có phát sinh và có hóa đơn chứng từ hợp pháp ) thì phải áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế.