NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Thừa cung , giá thuê văn phòng ở miền Nam và miền Bắc cùng giảm giá năm 2011

Theo các đơn vị tư vấn bất động sản, thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP HCM, sau năm 2010 liên tục lao dốc, năm nay, các tòa tháp đang đối mặt với đợt giảm giá mới do nguồn cung văn phòng dồn dập tăng.

Theo báo cáo của Savills, tại Hà Nội trong quý 4, giá thuê văn phòng trung bình tiếp tục giảm nhẹ, khoảng 1% so với quý trước, đạt 26 USD mỗi m2 một tháng. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho hay: "Đây là mức giá thuê trung bình thấp nhất ghi nhận được tại thị trường Hà Nội trong năm 2010".

Diện tích cho thuê thêm của toàn thị trường trong quý 4 đạt 51.000 m2. Savills dự báo, trong 4 năm tới, gần 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê từ khoảng 125 dự án có thể sẽ gia nhập thị trường. Năm 2011, thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu. Bà Đỗ Thu Hằng dự báo: "Hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm 2011 dự kiến sẽ sụt giảm bởi nguồn cung lớn được đưa vào thị trường. Trong năm nay, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn do giá thuê thấp hơn và các ưu đãi khác được các chủ đầu tư đưa ra".

Nghiên cứu của CBRE cho thấy, giá thuê hạng A đạt 41-42 USD mỗi m2 một tháng và 27-28 USD đối với hạng B. Ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, đối với các chủ đầu tư, năm 2011 sẽ là năm nhiều thách thức với mức độ cạnh tranh ngày càng cao trên thị trường.

Ông Richard Leech nhấn mạnh, ngoại trừ một số tòa nhà giảm giá do thay đổi về chủ sở hữu và cải tạo lại, thì hầu hết các dự án đang giảm giá nhẹ. Thị trường trong quý 4 cho thuê thêm được 32.600 m2 của văn phòng hạng A và B và đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007. Trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động sẽ vẫn chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

Công ty Knight Frank cũng nhận định, Hà Nội đang đối mặt với nguồn cung lớn tăng nhanh trong khi nhu cầu chưa bắt kịp. Tác động tích cực của việc dư cung là khách hàng có cơ hội lựa chọn những dự án có chất lượng và dịch vụ tốt. Các dự án đã hoàn thành như EVN Tower, BIDV Tower, Capital Tower sẽ tếp tục gây sức ép lên giá thuê trong vòng từ 6 đến 18 tháng nữa. Giá thuê văn phòng trong tất cả các quận trong thành phố Hà Nội sẽ không tăng và giá chào thuê khu vực phía Tây sẽ thấp hơn khu vực trung tâm.

Tại TP HCM, thị trường văn phòng cũng chịu áp lực giảm giá mạnh vì nguồn cung lớn. Khảo sát của Savills, giá thuê trung bình của thị trường văn phòng cho thuê khoảng 30 USD mỗi m2 một tháng, tiếp tục giảm nhẹ 2% so với quý III/2010. Công suất thuê cũng giảm 4% do có nhiều nguồn cung mới trong quý IV. Tổng lượng tiêu thụ giảm 20% so với quý trước và giảm 60% so với cùng kỳ năm 2009. Giá thuê văn phòng giảm mạnh trong năm 2010, do đó khách thuê có xu hướng chờ đợi giá thuê giảm tiếp vào năm 2011.

Nguyên nhân phân khúc thị trường văn phòng cho thuê nối dài mạch phải giảm giá, theo phân tích của Savills, là do trong hai năm nữa, thị trường văn phòng sẽ có thêm 562.000 m2 văn phòng từ 40 cao ốc, trong đó có 70% số dự án đang được xây dựng.

Trong khi đó, báo cáo quý IV/2010 của bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Knight Frank, giá thuê văn phòng ở hạng B+ đã giảm giá đáng kể và đang giữ ở mức 30 USD mỗi m2 một tháng. Văn phòng hạng C hiện dao động ở mức chào thuê 12-15,5 USD mỗi m2 một tháng tùy vị trí. Giá văn phòng hạng A đang là 38-42 USD mỗi m2 một tháng tính trên tổng diện tích sử dụng.

Dự báo của Knight Frank, thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM sẽ nổ ra cuộc cạnh tranh gay gắt về giá, chất lượng dịch vụ, đơn vị quản lý và đội ngũ kinh doanh của các tòa nhà. Theo đó, khách thuê sẽ có xu hướng bị lôi kéo sang những tòa nhà khác có điều kiện tốt hơn và giá cả hợp lý hơn. Thống kê sơ bộ của Knight Frank, từ năm 2011 đến năm 2013, TP HCM sẽ đón nhận thêm hàng loạt cao ốc văn phòng lớn ở khu trung tâm như: Saigon M&C Tower, Time Square, BIDV Tower, SJC Tower, Vietcombank Tower và Le Meridian.

Trong khi đó, Phó Giám đốc phụ trách Phòng Nghiên cứu Thị trường và Tư vấn đầu tư CBRE, Rudolf Hever cho biết, giá thuê văn phòng hạng A của toàn TP HCM đã giảm 4,46% so với quý trước, xuống 35,06 USD mỗi m2 một tháng.

Lần đầu tiên trong năm 2010, tỷ lệ trống của văn phòng trên toàn thị trường tăng vượt mức 17%, đạt 17,8% vào cuối quý IV. Lý do chính là do lượng cung mới đáng kể tham gia vào thị trường, với 153.599 m2, trong khi cùng lúc quý IV/2010 chứng kiến tổng diện tích thực thuê mới lại ít nhất trong cả năm 2010.

Ông Hever nhận định, nhiều nguồn cung mới tham gia thị trường cùng với giá thuê hợp lý sẽ là cơ hội tốt cho các khách thuê chuyển đến. Hiện các tòa nhà văn phòng hạng C đạt mức thực thuê mới cao nhất là 21.861 m2, xu thế chung trong thời gian tới là khách thuê sẽ chuyển vào các tòa nhà văn phòng chuyên dụng.

Hoàng Lan - Vũ Lê