NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Giá thuê mặt bằng bán Lẻ tại Thành Phố HCM nóng dần

Trong khi thị trường cao ốc văn phòng ảm đạm và vắng khách thì trung tâm thương mại, mặt bằng bán lẻ lại được lấp đầy với mức giá thuê 85 USD mỗi m2 sàn. Thậm chí một số vị trí đẹp còn lên đến 200 - 250 USD mỗi m2 một tháng.

Khảo sát của VnExpress, khu vực có mặt bằng bán lẻ từ dạng nhà cá thể cải tạo lên đang được săn lùng và tăng giá khá nhanh với tỷ lệ 30 - 50%, cao nhất là 70% so với năm ngoái. Hầu hết các mặt bằng này đều rơi vào những tuyến đường đẹp, sầm uất dẫn về trung tâm Sài Gòn hoặc các khu dân cư đông đúc có nhiều chợ. Chẳng hạn như: Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lý Tự Trọng, các ngã đường nhỏ đổ về 4 cửa của chợ Bến Thành, phố Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi, Lê Thánh Tôn, Trương Định, Cách Mạng Tháng Tám...

Cụ thể, mặt tiền đường Lê Thánh Tôn, quận 1, năm 2008 có giá thuê 2.000 - 2.500 USD mỗi tháng cho mặt bằng 40 - 60 m2 thì nay chủ cũ hét lên 3.000 - 3.200 USD mà không cần thương lượng. Để đối phó với cơn bão giá này, nhiều người đã phải tìm thêm đối tác kinh doanh cùng chia nhau chi phí nhằm tiếp tục trụ lại mặt bằng đắt đỏ này.

Cửa hàng nằm trên tuyến phố đi bộ Đồng Khởi được mệnh danh là kinh đô mua sắm của du khách nước ngoài và dân Sài Gòn đang được "thổi" giá thuê gần 100 USD mỗi m2 một tháng trong khi năm ngoái chỉ dừng lại ở cột mốc 80 USD. Còn các căn nhà mặt tiền quanh chợ Bến Thành thì "đỏng đảnh" hét giá 1.500 - 2.000 USD mỗi gian hàng chưa tới 15 m2. Ngay cả mặt tiền đường Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu và Trương Định dù là đường một chiều, giá thuê để kinh doanh cũng lên đến 1.700 - 2.500 USD cho mỗi căn nhà ống dưới 80 m2, tăng 35 - 40% so với năm 2008.

Mặt bằng bán lẻ từ nhà cá thể cải tạo thành vốn khan hiếm và đắt đỏ đã đành nhưng ngay cả những trung tâm thương mại có diện tích rộng mênh mông cũng không ngừng tăng giá.

Báo cáo của CBRE, thị trường mặt bằng bán lẻ và trung tâm thương mại tại Thành Phố HCM không ngừng tăng nhiệt trong nhiều năm qua. Năm 2007 giá thuê còn ở mức trung bình 63 USD mỗi m2 nhưng bước sang năm 2008, chi phí để thuê trung tâm thương mại đã là 65 - 83 USD mỗi m2 một tháng.

Trong 3 tháng đầu năm 2009, khu thương mại tọa lạc ngay trung tâm Thành Phố HCM chiếm lĩnh khung giá 85 USD mỗi m2 một tháng. Những vị trí đắc địa được liệt vào danh sách "hàng độc" lã lên đến giá đỉnh là 250 USD mỗi m2. Ngay cả những mặt bằng bán lẻ tọa lạc tại khu vực cách xa trung tâm cũng được dịp hét giá 38 - 45 USD mỗi m2, nếu tính trung bình là 40 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, thị trường anh em với trung tâm thương mại là cao ốc văn phòng lại bị chấm điểm thấp với dự báo khung giá thuê tòa tháp hạng A có thể xuống tới mức 30 USD mỗi m2 một tháng.

Hiện top 10 nguồn cung mặt bằng bán lẻ, các trung tâm thương mại tổng hợp đã đi vào sử dụng tại Thành Phố HCM được đánh giá đầy triển vọng là : Lotte Mart, Parkson Hùng Vương, Thuận Kiều Plaza, Saigon Center, An Đông Plaza, Parkson Đồng Khởi, Tax Plaza, Diamond Plaza, Saigon Paragon và Now Zone.

Khảo sát của CBRE còn chỉ ra nguồn cung mặt bằng khổng lồ cho thị trường bán lẻ Thành Phố HCM trong vòng 3 năm với khoảng 350.000 m2 sàn được xây dựng và đưa vào sử dụng. Đầu tiên là Trung tâm thương mại cao cấp Saigon Paragon, Phú Mỹ Hưng, quận 7 với tổng diện tích sàn 21.000 m2, vừa khai trương quý I/2009. Hiện khách thuê gồm: Givenchy, Jean Paul Gautier, Thierry Mugler, Giorgio Armani, Celine, Omega, Philippe Charriol, Bvlgari...

Kế đến là dự án The Flemington Lê Đại Hành, quận 11 tổng diện tích sàn 25.458 m2, dự kiến hoàn thành vào quý 4/2009. Đó là chưa kể đến hàng loạt những trung tâm thương mại sẽ chào hàng trong năm nay như: The Everich quận 10, Saigon Palace quận 11, Kumho Asisna quận 1 với hơn 70.000 m2 sàn.

Từ năm 2010 đến 2012 Thành Phố HCM cũng sẽ được dội bom thêm hàng trăm nghìn m2 sàn trung tâm thương mại lớn nhỏ như: Tân Phong shopping comlex, The Crescent, Time Square, Saigon M&C, Saigon Pearl, Promenada giai đoạn 1, Vincom, SJC Tower, Promenada giai đoạn 2, cao ốc tài chính Bitexco, Platinum Bình Chánh, Berjaya Financial Tower.

Lãnh đạo Công ty CBRE nhận định, mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng giá trong năm nay khi các tòa tháp trung tâm thương mại vẫn còn ở giai đoạn thi công hoặc chuẩn bị hoàn thiện. Theo ông, dù kinh tế gặp nhiều khó khăn và tài chính toàn cầu phải đối mặt với khủng hoảng nhưng giá thuê trung tâm bán lẻ tại Thành Phố HCM trong thời gian qua không ngừng tăng với tỷ lệ cho thuê 95%.

Chuyên gia này cho biết thêm, theo cứu của CBRE về các nhà bán lẻ quốc tế, Việt Nam đứng hạng thứ 63 trong 67 quốc gia khai trương các cửa hàng mới trong năm 2008 và vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất Châu Á trong thu hút đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, một chuyên gia bất động sản từng có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý tòa nhà tại Thành Phố HCM cho rằng có 2 lý do mặt bằng bán lẻ lên cơn sốt giá như hiện nay. Một là thói quen mua sắm ở khu trung tâm Sài Gòn xưa hoặc đi dạo trong những tòa tháp thương mại cao cấp, sang trọng đang trở thành "mốt" thịnh hành ở giới trẻ. Hai là số m2 sàn trung tâm thương mại và bán lẻ vẫn còn quá ít so với tốc độ đô thị hóa tại vùng đất đầy tiềm năng phát triển kinh tế như Thành Phố HCM nên tạm thời bị đội giá một thời gian sẽ bình ổn trở lại.

Vũ Lê

Tiệm Shop thời trang đẩy giá thuê mặt bằng

Sức mua giảm, nhưng giá nhiều mặt bằng từ khu vực trung tâm TP HCM cho đến các tuyến đường bị kẹt xe, đào lô cốt, ngập nước… vẫn cứ thế rủ nhau tăng đều đều, từ 10 cho tới 100% mỗi năm.

Việc buôn bán ế ẩm không hề ảnh hưởng đến doanh thu cho thuê mặt bằng của các chủ sở hữu. Ngay cả ở các trung tâm thương mại, các quầy chia doanh thu với trung tâm thương mại Diamond, Parkson vẫn chịu mức tăng từ 15 đến trên 32%.

Sự tụ tập của một ngành hàng nào đó tạo nên phường buôn bán góp phần đáng kể vào việc thay đổi giá thuê mặt bằng. Rõ nhất là đoạn Cách Mạng Tháng Tám đối diện câu lạc bộ Lan Anh. Giá mặt bằng nơi đây đã tăng gấp đôi trong vòng hai năm qua, cùng với sự khuếch trương thương hiệu thời trang PNJ, Việt Thy, Hạnh Hoa. Giá cho thuê từ mức dưới 5 triệu đồng một tháng, vọt lên khoảng trên dưới gần 20 triệu đồng ( hơn 1.000 USD ) cho mỗi mặt bằng chuẩn.

Các ngôi nhà mặt tiền đường Nguyễn Đình Chiểu đoạn từ Cao Thắng đến Lý Thái Tổ cũng tăng giá tỷ lệ thuận theo sự sầm uất của các shop giày và các shop quần áo thời trang trẻ. Khu vực Nguyễn Trãi, quận 5 đang có giá thuê mặt bằng tăng gần 50% trong vòng sáu tháng qua do số lượng shop chuyên doanh hàng thời trang trẻ và thời trang tuổi teen ngày càng nhiều, cộng thêm chợ thời trang đường phố vào ban đêm kéo thêm sự đông đúc cho khu vực.

Bốn shop thời trang mới khai trương trong tháng 4 và 5 đã đưa con đường Đồng Khởi trở thành mặt bằng có giá cho thuê đắt nhất Sài Gòn với sự hiện diện của những shop có thương hiệu quốc tế như Louis Vuitton, Versace, Milano, Lacoste, Espirit, Omega… Và ở đó, có tiền chưa chắc đã tìm được chỗ. Mức giá tham khảo mà giới cò mặt bằng cho biết, một shop đường Đồng Khởi có bề ngang rộng 4m, chiều sâu từ 8 – 10m giá bình quân 4.000 USD/tháng. Chiều ngang mặt tiền chỉ cần nhích thêm 1 - 2m thì giá tăng gấp đôi. Những mặt tiền rộng từ 6m trở lên giá có thể tăng theo cấp số nhân tuỳ thương lượng.

Hầu hết các mặt tiền đường phố hiện nay đều lấy bề ngang khoảng 4 - 4,2m và sâu 8 - 10m làm chuẩn. Theo đó, giá mặt bằng chuẩn đường Lê Thánh Tôn, quận 1 đang ở khoảng 2.800 - 3.000 USD, đường Hai Bà Trưng và Nguyễn Trãi, quận 1 giá tương đương nhau từ 2.000 đến 2.500 USD.

Ông Bùi Văn Hùng, chuyên môi giới, kinh doanh mặt bằng cho thuê nói: trong nhiều lý do để mặt tiền nơi này mắc hơn nơi khác, bốn tuyến đường có mặt bằng cho thuê mắc nhất Sài Gòn kể trên đều chưa thoả mãn. Nhưng nó nằm trong ngoại lệ – đó là khu trung tâm thành phố, là nơi người dân nhiều thế hệ đã quen mua sắm và giới kinh doanh lẫn người mua sắm đều coi đó là nơi thể hiện đẳng cấp bán và mua hàng.

Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ ngày càng lớn

Nhu cầu của người tiêu dùng tăng, thị trường bán lẻ Việt Nam được đánh giá có nhiều tiềm năng. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng thiếu, việc cấp phép cho các nhà đầu tư ngoại khó khăn khiến thị trường chưa phát huy hết thế mạnh.

Anh Nguyễn Bình Long, chủ cửa hàng đồ ăn Italy Limone, đã thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại Vincom được 5 năm với giá 33 USD mỗi m2 cho diện tích 100 m2. Anh hài lòng vì lượng khách khá đông so với cửa hàng trên phố Nhà Chung trước kia bởi nếu đến xem phim, mua sắm, khách hàng thường tiện dừng chân để ăn uống. "Từ khi có rạp chiếu phim Mega Star, cửa hàng tôi đắt khách hơn hẳn. Thường tầm tối muộn, hết giờ chiếu phim chúng tôi mới đóng cửa", anh Long chia sẻ. Anh cho biết, đang có ý định mở rộng kinh doanh và đích ngắm có thể là Tràng Tiền Plaza hoặc Parkson.

Anh Long chỉ là một trong số nhiều khách hàng tìm đến trung tâm bán lẻ để thúc đẩy kinh doanh. Các trung tâm thương mại lớn càng ngày càng hút khách. Chỉ tính riêng Vincom City Tower, mỗi ngày đón 6.000 lượt khách, Paskson khoảng 2.500 lượt, Tràng Tiền Plaza có thể lên tới 4.000 lượt... Ngày nghỉ, lượng khách có thể tăng gấp đôi.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, mặt bằng bán lẻ Việt Nam rất tiềm năng. Theo Tổng cục Thống kê, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ của Việt Nam năm 2008 đạt hơn 57 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2009, nguồn thu từ dịch vụ bán lẻ đạt gần 20 tỷ USD. Thu nhập bình quân đầu người Hà Nội khoảng 1.900 USD, tăng 23% hằng năm. Người dân trong độ tuổi từ 20 đến 40 chiếm tới 40%, lại là nhóm có thu nhập dành cho tiêu dùng nhiều nhất nên đây là cơ hội tốt cho thị trường bán lẻ Việt Nam trong tương lai.

Nhu cầu thuê của khách có nhiều nhưng nhìn chung, trong hai năm qua, dự án lớn phục vụ cho mặt bằng bán lẻ không nhiều. Nguồn cung mặt bằng bán lẻ Hà Nội 2008 chỉ có các dự án Hà Thành Plaza, Parkson, Syrena Shopping Centre. Năm 2009 có thêm The Garden Lifestyle Mall, Vincom Park Place, Golden West Lake, Bắc Hà Plaza.

Ngoài ra, góp mặt cùng các trung tâm thương mại còn có loại hình bán lẻ truyền thống là cửa hàng ngoài mặt phố. Thiếu nguồn cung, các nhà đầu tư có thể thuê lại các nhà mặt phố đã qua cải tạo. Những cửa hàng mặt phố lớn này có vị trí đắc địa song giá cả lại quá đắt đỏ khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại. Theo nghiên cứu của Công ty Tư vấn Bất động sản Savills, chỉ tính trên chiều dài chưa đầy 1 km, phố Hàng Bông có gần 300 cửa hàng với tổng diện tích 7.000 m2. Một gian bán lẻ 16 m2, giá thuê lên tới 100 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi giá thuê tại các trung tâm thương mại chỉ từ 30 đến 60 USD mỗi m2.

Nhà cho thuê trên mặt phố hoặc các cửa hàng cải tạo lại sẽ bù đắp cho thị trường tại thời điểm thiếu hụt mặt bằng một cách nhanh chóng. Một loạt cửa hàng bán lẻ ở cạnh nhau sẽ tạo cảnh quan và làm tuyến phố đẹp hơn. Tuy nhiên, ông Richard Leech, Giám đốc CBRE Việt Nam, cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng phát triển chung vẫn là trung tâm thương mại. Bởi mua bán tại đây, khách hàng không phải mặc cả, được khuyến mãi, hàng hóa xuất xứ rõ ràng...

"Khu bán lẻ vỉa hè chỉ là giải pháp tạm thời. Khi nhu cầu của người tiêu dùng ngày càng tăng, khách hàng sẽ muốn thỏa mãn nhiều nhu cầu giống như trung tâm thương mại đang đáp ứng. Đó sẽ là xu hướng chung của tất cả thị trường bán lẻ trên thế giới chứ không riêng Việt Nam", ông Richard Leech nói.

Ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Vincom, cho rằng Việt Nam có đầy đủ điều kiện để phát triển mặt bằng bán lẻ bởi tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, thu nhập bình quân và nhu cầu với hàng cao cấp tăng. Nhưng ông Hiệp băn khoăn, khó khăn nhất là điều kiện cơ sở vật chất, nguồn cung còn thiếu. Các trung tâm thương mại chưa thu hút được nhiều thương hiệu nổi tiếng để làm "xôm" thị trường bán lẻ. "Khách hàng không muốn thuê những mặt bằng ở quá xa trung tâm. Nhiều trung tâm thương mại vẫn chưa có cách thu hút các cửa hàng sang trọng quy tụ về một mối", ông Hiệp nói.

Ngoài ra, một số chuyên gia cho rằng, dự án trung tâm thương mại tốt và các vị trí đắc địa chưa được khai thác hết. Việc cấp phép cho các hãng bán lẻ quốc tế vào Việt Nam vẫn còn rất phức tạp. Tại thị trường Việt Nam, hầu hết thương hiệu quốc tế hiện tại đi qua kênh là các nhà phân phối nội địa chứ chưa vào trực tiếp. Đây cũng là một rào cản không nhỏ để các thương hiệu quốc tế vào Việt Nam.

Hoàng Lan