NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Mặt bằng bán lẻ ở trung tâm thương mại rớt giá

Ở khu vực trung tâm ngoại trừ các mặt bằng có vị trí đắc địa, các khối đế bán lẻ đã giảm 1,8% so với 3 tháng trước.

Khách thuê mặt bằng thương mại lần lượt chuyển đi trong quý III/2013, giá thuê cũng trên đà giảm. Những nhà bán lẻ không còn chịu nổi mức giá thuê ngất ngưởng tại TP HCM trong khi lượng khách mua sắm ít.

Cụ thể, ở khu vực trung tâm ngoại trừ các mặt bằng có vị trí đắc địa vẫn giữ giá 74 USD - 95 USD mỗi m2 một tháng, các khối đế bán lẻ đã giảm 1,8 % so với 3 tháng trước, còn 47 USD mỗi m2 một tháng.

Trong khi đó, ở rìa trung tâm, giá thuê mặt bằng bán lẻ rớt 2% - 3% ở tất cả các phân khúc bán lẻ hiện đại. Giá thuê khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và khu mua sắm tổng hợp giao dịch ở mức 16 USD - 38 USD mỗi m2 một tháng. Riêng tỷ lệ trống của thị phần này cũng tăng 5% - 7%. Điểm sáng duy nhất là thị phần mặt bằng dành cho ẩm thực và cửa hàng tiện lợi vẫn sôi động.

Quản lý cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE, bà Ngọc Lê cho biết, các nhà bán lẻ không thực sự đóng cửa ngừng kinh doanh. Họ chỉ chuyển mặt bằng, dịch chuyển khỏi nơi có phí thuê đắt đỏ ở khu trung tâm, chọn những tuyến phố thương mại ở rìa trung tâm có giá cạnh tranh hơn. Bà Lê cho rằng, sự dịch chuyển của các nhà bán lẻ cho thấy mức giá thuê ngất ngưởng không còn được chấp nhận. Nguyên nhân sâu xa là do lượng khách mua sắm ít.

Ngoài ra, chuyên gia này còn trích dẫn khảo sát của Công ty GfK ( Grow from Knowledge ) rằng những vấn đề kinh tế đã xuất hiện và chiếm vị trí hàng đầu trong danh sách mối quan tâm của người tiêu dùng Châu Á Thái Bình Dương. Theo đó, người tiêu dùng đang có xu hướng cắt giảm chi tiêu trong bối cảnh tồn tại nhiều lo ngại về suy thoái kinh tế, thất nghiệp và giá cả leo thang.

Dự báo của CBRE, tốc độ tăng thu nhập hàng tháng của Việt Nam đã chậm lại và giảm từ 55% ( năm 2008 ) xuống còn 32,8% ( năm 2012 ) theo Tổng Cục thống kê; cùng với tỷ lệ cho thuê mặt bằng bán lẻ giảm, thị trường này sẽ chỉ tăng trưởng trở lại sau khi kinh tế phục hồi.

“ Chết gí ” mặt bằng cho thuê

Ngoài “ mắc kẹt ” căn hộ diện tích lớn, chủ đầu tư còn “chết gí” với các mặt bằng cho thuê thương mại - dịch vụ tại khối đế của chung cư .

Thị trường bán lẻ ảm đạm, chính các trung tâm thương mại vốn chuyên nghiệp trong việc cho thuê bán lẻ, tập trung đông khách cũng phải đối mặt với việc người thuê mặt bằng “tháo chạy”.

Ế ẩm, bỏ hoang

Tại trung tâm thương mại Sài Gòn Square 2 ( đường Tôn Đức Thắng , quận 1 , TP HCM ), dù trong thời gian cao điểm mua sắm ( sau giờ làm chiều thứ sáu, ngày 18-10 ) nhưng vẫn vắng khách. Người bán nhiều hơn người mua, nhân viên nhiều cửa hàng ngồi ngái ngủ. Đáng chú ý là có đến cả chục gian hàng chưa có người thuê và một số sạp đang kinh doanh vẫn treo bảng “ cần sang lại ”.

Đối với các dự án chung cư, hầu hết chủ đầu tư đều chừa một phần lớn diện tích để làm trung tâm thương mại với hy vọng biến tòa nhà thành “ quần thể ” mua sắm nhằm mang lại tiện ích cho các hộ dân sinh sống. Thế nhưng, do không lường trước những khó khăn mà thị trường địa ốc đang đối mặt nên hàng trăm ngàn mét vuông trung tâm thương mại bị bỏ hoang.

Trừ những chung cư nằm ở vị trí đắc địa tại các quận 1, 3, 5, 4, Phú Nhuận, số còn lại nằm rải rác ở các quận - huyện xa khu trung tâm TP HCM đều có chung số phận hẩm hiu, thậm chí đóng cửa suốt năm này qua năm khác. Tọa lạc tại khu Trung Sơn ( huyện Bình Chánh ), Hoàng Tháp Plaza đã đầu tư nội thất hoàn thiện nhưng toàn bộ 2 tầng thương mại đang bỏ trống vì không có khách thuê dù chủ đầu tư đã “bấm bụng” hạ giá. Các dự án dọc đường Nguyễn Hữu Thọ ( đoạn qua cầu Rạch Đỉa 1, huyện Nhà Bè ) treo một loạt bảng cho thuê, mặt bằng bên trong cũng đã sẵn sàng đợi người tới kinh doanh nhưng vẫn ế dài.

Nhiều mặt bằng trung tâm thương mại được thiết kế tiện lợi dạng “ thông tầng ” để người thuê có thể vừa ở trên tầng 1 vừa buôn bán tầng trệt với diện tích khá lớn. Tại chung cư Hoàng Anh An Tiến ( huyện Nhà Bè ), mỗi mặt bằng có diện tích đến 250 m2, giá bán chỉ 12 triệu đồng/m2, rẻ hơn cả những căn hộ chuyên để ở nhưng cũng đành chịu cảnh ế ẩm, bán không được, cho thuê cũng không xong.

Đắp chiếu chờ thời

Trước thực tế này, một số chủ đầu tư đang có ý định chuyển đổi diện tích làm trung tâm thương mại thành căn hộ để ở . Tuy nhiên, thiết kế các trung tâm thương mại khác với căn hộ từ chiều cao tầng tới khung chịu lực… Những yếu tố kỹ thuật này không cho phép thay đổi kết cấu chung cư nên phần lớn diện tích dùng làm TTTM phải “đắp chiếu” chờ thời.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM , tình trạng chủ đầu tư đang gặp khó với các mặt bằng cho thuê thương mại - dịch vụ tại các tòa nhà là do kinh tế suy thoái, nhu cầu thuê thấp dù giá đã sát đáy.

“Chủ đầu tư nào cũng muốn xây dựng tối đa diện tích sàn, trong khi số căn hộ bị khống chế bởi quy mô dân số. Hơn nữa, nhiều doanh nghiệp đã “ảo tưởng” có thể khai thác kiếm lợi từ việc cho thuê mặt bằng nên phần diện tích được quy hoạch dành cho thương mại - dịch vụ phình ra. Nhiều chung cư mọc lên gần nhau và cư dân chưa có nhiều dẫn đến cung vượt cầu. Ngoài ra, còn có một nguyên nhân chung là do thủ tục xin phép xây dựng quá nhiêu khê, kéo dài nhiều năm liền khiến doanh nghiệp không thể hình dung được khi làm xong, thị trường sẽ ra sao” - ông Châu nhận xét.

Dù vậy, ông Châu dự đoán tình trạng ế ẩm của các khu thương mại - dịch vụ sẽ được cải thiện vì khi kinh tế khá lên, nhu cầu thuê mặt bằng sẽ tăng. Trước mắt, các doanh nghiệp vẫn có thể thay đổi công năng một số mặt bằng từ thương mại sang dịch vụ hay cho thuê văn phòng, làm rạp chiếu phim với điều kiện phải đáp ứng một số tiêu chí theo quy định.

Ẩm thực thay mua sắm

Theo Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, người tiêu dùng đang cắt giảm chi tiêu trước những quan ngại về suy thoái kinh tế, nguy cơ thất nghiệp và giá cả leo thang. Trong bối cảnh đó, ngành hàng ăn uống và cửa hàng tiện lợi, vốn cung cấp những nhu cầu cơ bản, vẫn duy trì hoạt động sôi nổi. Zen Plaza là một ví dụ về việc nhanh nhạy nắm bắt xu hướng thị trường khi vừa thông báo sẽ chuyển đổi khu bán lẻ trên 3 tầng đầu tiên của tòa nhà từ các thương hiệu thời trang sang ngành ẩm thực, theo kế hoạch sẽ khai trương lại vào đầu tháng 11 này.