NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Giá bất động sản - sự phi lý trong cái hợp lý

Từ khi Luật Đất đai ra đời năm 1993 đến nay, cứ khoảng năm năm, cơn sốt đất lại tái hiện một lần, theo đó là một nấc thang mới về giá. Giá nhà đất ở Hà Nội cứ như người lữ hành đam mê độ cao, liên tục lên, chỉ tạm dừng sau mỗi đợt đóng băng rồi tiếp tục leo.

Cho đến thời điểm này, qua khảo sát ở một số văn phòng giao dịch nhà đất, với những thương vụ thành công, "tiền đã được trao, cháo đã được múc" thì giá đất ở những vị trí vàng ở Hà Nội đã vượt qua con số nửa tỷ đồng mét vuông (500 triệu đồng/m2 ) từ rất lâu. Đất Hàng Ngang, Hàng Đào giá 700 triệu đồng/m2, ở một số vị trí đẹp ở đường Bà Triệu, Hàng Bài đã lên đến 600 triệu đồng/m2 cách đây dăm tháng.

Nhìn ra thế giới, theo kết quả khảo sát giá bất động sản tại 110 thành phố trên thế giới của tập đoàn bất động sản Global Property, công bố hồi đầu năm 2009, thành phố Monte Carlo, khu hành chính thuộc công quốc Monacco mới là nơi có giá đất cao nhất thế giới: 47.578 USD/m2 tại khu trung tâm.

Với giá tại 20.756 USD (khoảng 390 triệu đồng) cho mỗi mét vuông, trung tâm khu vực chính London đã giành vị trí thứ ba. Các thành phố danh tiếng khác như Tokyo, Paris... được xếp ở thứ hạng thấp hơn.

Vậy là giá đất đắt nhất ở London còn kém xa những vị trí đắc địa ở Hà Nội.

Nếu như giá trị nhà, đất phụ thuộc vào giá trị con phố với các tiêu chuẩn: chất lượng giao thông, xây dựng, cảnh quan, khả năng sinh lợi, chất lượng và thu nhập của dân cư, môi trường... thì dĩ nhiên, ở các tiêu chuẩn đó, London đều hơn Hà Nội. Theo logic ấy, giá đất ở Hà Nội như vậy là vô lý.

Thế nhưng, sự vô lý đó vẫn tồn tại từ nhiều năm nay. Đâu là bản chất của hiện tượng này?

Trên thực tế, giá đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã vượt ra khỏi quy luật thông thường của các chuẩn mực về giá cả của các chuyên gia bất động sản. Ngoài các yếu tố như đã nêu chi phối đến chuyện giá cả, bất động sản ở Hà Nội còn có một công năng khác mà các nước khác không có, đó là phương tiện cất trữ. Khi những người dân ở các nước phát triển, có tiền nhàn rỗi có thể gửi ngân hàng mà vẫn yên tâm vì sự bảo toàn giá trị thì ở Việt Nam chưa có chuyện đó.

Với tốc độ mất giá thường ở hai con số mỗi năm, dường như đồng tiền Việt Nam không hoàn thành chức năng phương tiện cất trữ. Chức năng đó đã được chuyển một phần sang vàng. Song, với một nền kinh tế đang lên như nước ta, vàng cũng bị mất giá so với nhà, đất. Mua nhà, đất, không chỉ có công năng để ở, cho thuê mà còn là sự bảo toàn giá trị một cách chắc chắn nhất.

Văn phòng nơi người viết bài này đang làm việc là một căn hộ chung cư. Cách đây dăm năm, chủ của nó đã mua của Vinaconex với giá 7 triệu đồng/m2 như một món quà hồi môn trong tương lai cho cô con gái còn đi học. Mỗi tháng ông cho thuê được 700 USD. Hiện tại giá của căn hộ này đang được giao dịch khoảng 35 triệu đồng/m2. Điều này giải thích vì sao, khi giá thành của chung cư ở thời điểm này chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2, cộng các khoản lãi, nộp thuế... nếu bán với giá 15 triệu đồng/m2 là ổn, tại sao lại phải đội lên giá ấy?

Giá cả không đơn thuần là giá trị mà còn là biểu hiện của quan hệ cung cầu. Với nhà đất Hà Nội, cầu ở đây đâu chỉ là để ở, để kinh doanh mà còn là một công cụ đa năng, trong đó có sự bảo toàn giá trị trong một thời gian dài, ít nhất là cho đến khi Nhà nước có thay đổi chính sách về nhà ở.

Người dân có tiền nhàn rỗi cứ mua, không ở thì cho thuê, vừa được tiền thuê nhà hàng tháng lại không lo sự mất giá của tài sản. Người đẻ chứ đất không đẻ, người ngày càng đông đoàn dài lũ chứ đất thì chẳng sinh nở thêm, mua đất là chắc nhất. Đó là cách nghĩ khá phổ biến hiện nay. Không những thế, khi cần tiền, có thể mang sổ đỏ ra ngân hàng vay nóng là có thể thanh khoản.

Lại nữa, con cái cần đi học nước ngoài, cần góp vốn liên doanh, cần chứng minh năng lực tài chính, thậm chí cần khoe khoang sự giàu sang thì nhà đất ở các vị trí vàng là một công cụ hữu hiệu.

Đó là cách giải thích hợp lý nhất về sự leo thang không ngừng của giá nhà đất Hà Nội.

Phan Thế Hải

Giá đất đã lên tới đỉnh cao muôn trượng của tầm thế giới chủ yếu do đầu cơ mua đi bán lại và làm giá dẫn tới méo mó tiêu cực, phải đợi 25 năm nữa thu nhập của chúng ta mới tương ứng với giá đất, còn nhu cầu để ở như với Hà Nội thì phải 15 năm nữa mới ở hết các diện tích nhà đất hiện bị đầu cơ đang bỏ không. Người nghèo không có nhà ở đành ở tạm vậy, giới đầu cơ thì đến đọan cuối chầu giống hệt như chứng khoán ở giai đoạn 1.100 điểm ở bên đang xuống dốc. Ai kiếm được thì đã kiếm được rồi, thỉnh thoảng có những con sóng nhỏ để giới đầu cơ xả hàng như người ta làm giá xả chứng khoán - bà con cẩn thận “thấy người ta ăn khoai vác mai đi đào “ khéo lại mắc bẫy, đã hết cái thời mua là thắng chỉ khổ những người mãi mãi là người đến sau! Quy luật cung cầu và quy luật giá trị không bao giờ bị đánh mất, một vài năm nữa khi nào giá cả về sát giá trị thì sẽ ổn định hơn và xoay quanh đó.