NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Tỉnh táo trong đầu tư bất động sản

Chọn vàng, chứng khoán hay bất động sản vẫn là câu hỏi khiến nhiều nhà đầu tư phải tiếp tục đau đầu suy tính. Tại buổi họp báo chiều tối 12-1-2011 do Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) tổ chức tại Hà Nội, các chuyên gia nhận định vàng vẫn là kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khoán và bất động sản.

Mặc dù bức tranh bất động sản năm 2011 được dự báo sẽ có diện mạo mới, thể hiện rõ nét nhất ở thị trường đô thị trung tâm như Hà Nội, nhưng nhà đầu tư cũng phải rất tỉnh táo chọn lựa cho mình sản phẩm phù hợp.

Băn khoăn đứng giữa 3 dòng nước ?

Nhìn lại bức tranh chứng khoán năm 2010 cho thấy không có bước đột phá lớn nào, nhưng vẫn được kỳ vọng sẽ khởi sắc vào năm 2011. Sở dĩ có niềm tin đặt vào khả năng tăng điểm của thị trường chứng khoán bởi giá trị chứng khoán hiện đã ở mức rất hấp dẫn mà nhiều người cho rằng đã bắt được “đáy”.

Giữ mối quan hệ khá mật thiết với thị trường chứng khoán là bất động sản. Các sản phẩm hàng hóa bất động sản cũng có tăng trưởng nhưng không đồng đều và ít ổn định, rồi lại rơi vào tình trạng khó thanh khoản.

Trong khi đó, dư nợ cho vay bất động sản vẫn chiếm tỉ trọng lớn với nhiều món nợ xấu đáng lo ngại. Cộng vào đó, lãi suất có thể vẫn tăng thêm từ mức sàn lãi suất cơ bản hiện nay là 9%. Điều này cho thấy các nhà đầu tư bất động sản vẫn còn cơ hội nhưng phải lựa chọn thật kỹ, sân chơi này sẽ nghiêng về những người trường vốn.

Còn tại thị trường vàng, trong hai năm liên tục các nhà đầu tư đặt cửa này đã có những thắng lợi lớn.

Nếu năm 2008, giá vàng cuối năm chỉ ở mốc 17,8 triệu đồng/lượng, tăng khoảng 7,2% so với năm 2007 thì mức giá này sang năm 2009 đã lên đến 26,7 triệu đồng/lượng. Sang năm 2010, giá vàng đã lập kỷ lục mới và cuối năm dao động quanh ngưỡng 36,1 triệu đồng/lượng, tăng trên 35% so với cuối năm 2009. Nhìn lại chặng đường nhảy vọt của giá vàng, nhiều nhà đầu tư vẫn hi vọng gặp may mắn nếu tiếp tục đổ tiền vào thị trường này.

Tuy nhiên, tại buổi họp báo, các chuyên gia của CBRE đã đưa ra những dự báo táo bạo về thị trường bất động sản năm 2011 với sự thay đổi lớn về diện mạo. CBRE đã dẫn lời Hiệp hội các nhà đầu tư bất động sản quốc tế (AFIRE) cho rằng cùng với Trung Quốc, Ấn Độ, Brazil và Mexico, Việt Nam đang là một trong năm thị trường mới nổi hàng đầu thu hút đầu tư bất động sản năm 2011. Sự thay đổi này sẽ bộc lộ rõ nét nhất ở các đô thị trung tâm, đặc biệt là thị trường bất động sản Hà Nội.

Ăn theo quy hoạch

Trong bối cảnh đồng tiền Việt Nam tiếp tục giảm giá so với đồng USD, trong khi đồng tiền của các nước khác trong khu vực nói chung lại tăng giá so với đồng đôla Mỹ, đã khiến bất động sản trở nên hấp dẫn với nhà đầu tư nhằm giảm thiểu rủi ro khi tiền mất giá.

Cùng với xu hướng giảm đáng kể nạn đầu cơ, các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nhiều nguồn thông tin phong phú, nên đã tỉnh táo để rót vốn một cách thông minh.

Điển hình là biết chọn loại hình phù hợp với nguồn vốn cũng như xu thế thị trường và đầu tư bám sát quy hoạch. Tuy nhiên cũng có không ít nhà đầu tư đã trả giá quá đắt sau cơn sốt đất Ba Vì quý 2-2010. Mặc dù vậy vẫn phải khẳng định hạ tầng cơ sở cũng chính là một trong những điểm nhấn tạo thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.

Tại thủ đô, nhiều dự án cơ sở hạ tầng then chốt như tuyến đường Lê Văn Lương hay đại lộ Thăng Long đã hoàn thành, giúp tăng cường kết nối trung tâm với khu vực đang phát triển tại phía tây thành phố. Xu hướng phát triển này vẫn sẽ tiếp diễn trong năm 2011 với các dự án: quốc lộ 32 hoàn thành giải phóng mặt bằng và triển khai xây dựng; trục đường Nam Hà Đông hoàn thành, kết nối các khu đô thị mới ở quận này; mở rộng đường Phạm Hùng lên 8 làn xe; đường vành đai 1 xây dựng đoạn Ô Đống Mác - Nguyễn Khoái; vành đai 2 phê duyệt quy hoạch chi tiết cao tốc trên cao đoạn Vĩnh Tuy - Ngã Tư Sở… Đây chính là những yếu tố khiến thị trường bất động sản thủ đô hấp dẫn trở lại.

Tuy nhiên, với nguồn cung khá dồi dào, thị trường chung cư sẽ bão hòa để dồn nhiệt vào phân khúc đất nền. Theo thống kê sơ bộ, Hà Nội hiện có 35 dự án chung cư đang xây dựng và năm 2011 sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 94.000 căn hộ, bằng tổng cung của cả hai năm 2010, 2009, gấp gần hai lần nguồn cung của năm 2008.

Trong đó, hạng trung cấp sẽ tiếp tục chiếm thị phần cao nhất. Như vậy, nguồn cung năm nay đã đạt mức khá cao nhưng phần lớn các dự án lại thiếu điểm khác biệt nên mảng thị trường chung cư sẽ chịu sự cạnh tranh khốc liệt. Vì vậy, những sản phẩm tạo được điểm khác biệt rõ nét, có thương hiệu tốt sẽ vượt xa các đối thủ cùng phân khúc.

Trong khi đó, giá nhà mặt đất sẽ tiếp tục giữ mức tăng trưởng vững. Cùng đó, đất ở được dự báo duy trì giá tăng ổn định thay vì khả năng đột biến như những tháng đầu năm 2010. Vì nguồn cung loại hình đất ở tại các dự án khu đô thị ít và hiếm, lại có hạ tầng đồng bộ, quy hoạch ổn định nên sẽ lắm khách hàng săn lùng. Mặc dù giá giao dịch khá cao nhưng thị trường này vẫn duy trì hoạt động chuyển nhượng sôi động.

Bản thân các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài cũng tính toán đến sự dịch chuyển từ phân khúc thị trường chung cư cao cấp sang trung cấp như: Indochina Land, Capital Land, Posco, Vihajico… Cùng đó, việc huy động vốn cũng sẽ được chủ đầu tư thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tế. Hình thức hợp tác kinh doanh thay vì bán hàng được tính đến do một số tác động chi phối như: nghị định 71 và thông tư 16; thắt chặt quy định niêm yết giá bán bằng đồng Việt Nam chứ không được niêm yết bằng đồng đôla Mỹ và quy đổi ra tiền Việt; lãi suất ngân hàng có xu thế tăng…

Đặc biệt, để tạo sức hấp dẫn cho thị trường bất động sản giai đoạn này, nhiều chủ đầu tư sẽ thành lập thêm đại lý bán hàng hay sàn giao dịch trực tiếp với đội ngũ được huấn luyện chuyên nghiệp. Ngoài việc áp dụng các điều khoản thanh toán linh hoạt, nhiều dự án sẽ dành các chương trình ưu đãi, khuyến mãi, giảm giá hoặc tặng thiết bị vật dụng đi kèm.

TTXVN