NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Năm 2009 : Văn phòng cho thuê tại Việt Nam giảm giá 50%

Thị trường văn phòng cho thuê 6 tháng qua liên tục giảm giá.

Đến tháng 6/2009, mức giảm đối với văn phòng hạng A là trên 50%, hạng B là 60%... Dự báo, giá cho thuê văn phòng còn tiếp tục giảm mạnh.

Giảm giá trên 50%

Trong tháng 6/2009, một cao ốc văn phòng hạng A trên địa bàn quận 1 đã tạo ra một cú sốc trên thị trường cho thuê văn phòng.

Mức giá cho thuê văn phòng tại cao ốc này giảm đến mức khó tin: 30 USD/m2/tháng, trong khi trước đó giá cho thuê là 50 USD/m2/tháng. Ngoài ra, khách hàng còn được hưởng nhiều ưu đãi khác như miễn phí tiền thuê ba tháng và không lấy phí treo bảng hiệu, bãi đậu xe...

Nếu lấy giá cho thuê văn phòng hạng A cao nhất trong quá khứ là 100 USD/m2/tháng, so sánh với trường hợp này thì chỉ trong vòng 1 năm giá cho thuê đã giảm 70%. Tuy nhiên đây chỉ là trường hợp có tính cá biệt. Hầu hết các cao ốc văn phòng hạng A hiện nay đang chào giá cho thuê dao động trong khoảng 35 - 50 USD/m2/tháng.

Nếu lấy mặt bằng chung của giá cho thuê văn phòng hạng A hiện nay là 40 USD/m2/tháng so với mặt bằng 80 USD/m2/tháng của 1 năm trước đây thì giá cho thuê văn phòng đã giảm 50%.

Đứng trước dự báo thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới có thể còn giảm giá sâu, chủ đầu tư một số cao ốc văn phòng đã tung ra rất nhiều biện pháp để thu hút khách hàng, nhằm lấp kín diện tích cần cho thuê ngay trong thời điểm hiện nay. Trong đó, biện pháp phổ biến nhất là ký hợp đồng giá thuê tính bằng VND đối với khách hàng thuê dài hạn. Một số cao ốc khuyến mãi toàn bộ nội thất và trang thiết bị văn phòng cho khách thuê...

Cũng trong bức tranh giảm giá chung, văn phòng hạng B còn có mức giảm giá cao hơn. Trước đây 1 năm, cao điểm của thị trường, giá cho thuê văn phòng hạng B đạt mức bình quân 65-70 USD/m2/tháng đến tháng 3.2009 đã giảm xuống mức 30 -35USD/m2/tháng. Đến tháng 6.2009, giá cho thuê tiếp tục giảm thêm từ 5 đến 10 USD/m2, biểu giá cho thuê trong hầu hết các cao ốc đã về dưới mức 30 USD.

Khi thị trường văn phòng đang bắt đầu bước vào giai đoạn cung cao - cầu yếu, văn phòng hạng A và B chật vật tìm khách hàng thì tất nhiên văn phòng hạng C gặp khó khăn nhiều nhất.

Văn phòng hạng C có quy mô nhỏ, mức cho thuê hiện nay dao động quanh mức 10 USD/m2/tháng, thấp hơn rất nhiều giá cho thuê của năm 2006.

Sẽ còn giảm nữa ?

Theo nhận định của Sacomreal, hiện nay văn phòng cho thuê đang thực sự thừa, nhiều tòa nhà văn phòng không có được vị trí tốt rất khó kiếm được khách hàng thuê. Nhận định này phù với số liệu thống kê của một công ty quản lý bất động sản, trong năm 2009 có ít nhất 22 tòa nhà văn phòng cho thuê sẽ được tung ra thị trường với tổng diện tích khoảng 204.000m2.

Còn theo số liệu của một công ty khác, diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong năm 2009 có thể lên đến gần 280.000m2 - diện tích văn phòng đưa vào sử dụng trong 1 năm lớn nhất từ trước đến nay.

Hầu hết các cao ốc đưa vào sử dụng, kinh doanh trong năm 2009 đều được xây dựng trong thời cao điểm bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Khi những cao ốc này đưa vào sử dụng, giá cho thuê văn phòng tại Tp.HCM được dự báo sẽ còn giảm nữa. Theo dự báo, giá cho thuê văn phòng sẽ trở lại mốc giá của năm 2006. Theo đó, văn phòng hạng A dao động trong khoảng 30 - 40 USD/m2/tháng; hạng B là 25 - 30 USD/m2/tháng...

Mặc dù hiện tại giá cho thuê văn phòng đã giảm rất sâu, nhưng một công ty quản lý bất động sản vẫn nhận định là tiến trình giảm giá mới chỉ đi được 2/3 chặng đường. Cùng chung quan điểm, một số nhận định khác cho rằng giá văn phòng cho thuê tại Tp.HCM sẽ còn giảm thêm để tiệm cận với mặt bằng giá cho thuê văn phòng của khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên cũng có một nhận định khác cho rằng, giá cho thuê văn phòng trong thời gian tới sẽ không còn giảm mạnh bởi nhu cầu văn thuê văn phòng sẽ dần tăng trở lại theo đà phục hồi của nền kinh tế. Một khi kinh tế hồi phục, nhu cầu văn phòng sẽ bùng nổ trở lại.

Ngọc Huân

Giá thuê văn phòng có thể tiếp tục giảm

Do cả khách và chủ đều đánh giá được xu hướng thị trường hiện tại, giá thuê văn phòng có khả năng giảm thêm do các chủ đầu tư cạnh tranh để thu hút khách thuê lớn.

Suy thoái kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng rõ nét đến nhu cầu văn phòng cho thuê. Năm 2009, khách thuê văn phòng đã ngày càng tỏ ra thận trọng hơn đối với giá thuê. Số lượng yêu cầu đặt thuê văn phòng thực tế đã giảm mạnh vào cuối năm 2008 và kéo dài sự ảm đạm sang nửa đầu năm 2009.

Theo nhận định của Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue, giá thuê văn phòng trung bình những tháng đầu năm 2009 đã giảm 11%, tương đương với mức giảm 4USD/m2/tháng so với cuối năm 2008. Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực trung tâm đã giảm xuống còn 91%, thấp hơn 3% so với quý 4/2008.

Theo nhiều công ty bất động sản, giá chào thuê văn phòng hạng A đã giảm đúng như dự kiến vào quý 1/2009, giảm 8% so với cuối năm 2008, xuống còn 49USD/m2, gần bằng mức giá của quý 1/2008. Tại thời điểm cuối quý 1/2009, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 2,6%. Đáng chú ý, tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng nhanh trong những tháng kế tiếp.

Giá thuê văn phòng hạng B tiếp tục giảm, xuống còn 33USD/m2 trong nửa đầu năm 2009, giảm 5% so với cùng thời điểm năm 2008. Tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng hạng B thay đổi đáng kể trong quý vừa qua trong lúc lượng cung lớn đã đưa vào thị trường từ cuối năm 2008. Hiện tại tỷ lệ trống của văn phòng hạng B vào khoảng 19%. Tỷ lệ trống này tập trung chủ yếu ở các toà nhà mới hoàn thiện. Các toà nhà văn phòng hạng B cũ có tỷ lệ trống 8%.

Tuy hoạt động cho thuê diễn ra đặc biệt chậm trong quý 1/2009, nhưng có số lượng không nhỏ khách thuê quan tâm tới những văn phòng hạng C mới trong khu vực đường Nguyễn Phong Sắc. Cùng lúc, nhiều văn phòng hạng B đã tích cực đàm phàn với khách hàng hiện tại và tiềm năng.

Xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế sẽ giảm mạnh do nhiều nơi đang áp dụng phương thức khuyến mãi như tăng thời gian miễn giá thuê trong khi vẫn giữ mức giá chào công bố.

Với nguồn cung trong năm nay, giá thuê văn phòng có xu hướng giảm thêm do các chủ đầu tư cạnh tranh để thu hút khách thuê lớn. Nhiều đơn vị đã nhận ra sự cạnh tranh quyết liệt hơn trong những tháng cuối năm để thu hút khách thuê.

Theo Công ty Thẩm định giá Cenvalue, dù mức giá cho thuê hiện tại thấp, nhưng việc quan trọng hơn đối với chủ đầu tư là khả năng duy trì tỷ lệ trống thấp trong khi một nguồn cung mới gồm 100.000m2 văn phòng cho thuê hạng B và 130.000m2 văn phòng hạng A dự kiến đi vào hoạt động trong năm nay.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue, năm 2009, thị trường văn phòng cho thuê có sự điều chỉnh rõ rệt. Nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê căng thẳng trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả.

Với những khó khăn về kinh tế, các công ty trong nước và nước ngoài có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn việc thành lập văn phòng hay các kế hoạch mở rộng. Theo ông Hưng, nếu Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng khác tại các khu vực như Thượng Hải, Băng Cốc, Seoul, Kula Lampur . Tất cả các thành phố trên đều có mức giá văn phòng cho thuê thấp hơn so với Hà Nội.

Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue dự báo, sẽ có hơn 1,1 triệu mét vuông văn phòng cho thuê được đưa ra thị trường từ nay đến cuối năm 2012. Trong đó, hơn 190.000m2 sẽ được hoàn thiện vào cuối năm 2009 và 400.000m2 văn phòng được gia tăng vào năm 2010.

Văn phòng cho thuê "ngấm" đòn suy thoái

Trong khi thị trường nhà đất đang sôi sục ở nhiều nơi, thì tình hình cho thuê văn phòng lại khá ảm đạm. Kinh tế suy giảm, doanh nghiệp hạn chế mở rộng trụ sở, trong khi nguồn cung liên tục tăng, đã khiến giá thuê văn phòng giảm mạnh.

Bắc, Nam đều giảm sâu

Sau một thời gian đi lùng sục tại nhiều cao ốc ở quận 1 ( TP. HCM ), anh Phạm Mỹ, giám đốc một doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin cho biết, ngay cả khi giá thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng A chỉ còn 35 - 40 USD/m2/tháng như hiện nay, anh cũng không thuê.

Anh Mỹ phân tích, để sở hữu một diện tích làm việc chỉ khoảng 40m2, mỗi tháng anh phải tốn gần 1.500 USD, trong khi đó với số tiền này anh có thể “sở hữu” một căn nhà 3 lầu độc lập để làm trụ sở.

Theo thông tin mới nhất, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM giảm từ 30-50% trong thời gian qua. Ngay tại Hà Nội, nơi được coi là có “truyền thống” giữ giá, thì giá thuê văn phòng cũng đã giảm từ 10-20%.

Tuy nhiên, nếu như ở TP.HCM, tình trạng giảm sâu xảy ra ngay cả với những khu văn phòng nằm trong trung tâm, thì tại Hà Nội, mức giảm giá cao nhất chủ yếu tập trung ở các văn phòng hạng B, C.

Cụ thể, hiện giá thuê văn phòng hạng B khoảng trên 30 USD/m2/tháng, hạng C có giá dao động từ 15-20 USD/m2/tháng, giảm khoảng 20% so với những tháng cuối năm 2008.

Trong khi, giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực Hà Nội giảm không đáng kể, hiện dao động ở 47-49 USD/m2/tháng, giảm 10% so với hồi cuối năm 2008.

Sở dĩ giá văn phòng hạng A tại Hà Nội khá ổn định là do số lượng không nhiều. Hơn nữa, chúng thường ở những vị trí đắc địa tại trung tâm thành phố, nên giá có giảm nhẹ nhưng tỷ lệ phòng trống không đáng kể

Ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Hoà Phát, cho biết hiện khách thuê văn phòng chủ yếu là những doanh nghiệp nước ngoài đang làm ăn tại Việt Nam.

Bởi, những doanh nghiệp lớn trong nước, phần lớn đã có sẵn trụ sở. Họ cũng không sẵn sàng thuê thêm văn phòng trong thời điểm này. Còn các công ty nhỏ và vừa thì thuê căn hộ hoặc biệt thự làm văn phòng để tiết kiệm chi phí.

Trong tình trạng khó khăn hiện nay, để lôi kéo và giữ chân được khách hàng của mình, nhiều chủ đầu tư cao ốc văn phòng bắt buộc phải giảm giá cho thuê.

Nguồn cung quá lớn

Theo thống kê của Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam, đến cuối 2009, Hà Nội sẽ có thêm gần 200.000m2 văn phòng, chủ yếu hạng B và C. Trong vài năm tới, nguồn cung này có thể lên đến 1 triệu m2.

Công ty Tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam mới đây cũng dự báo, trong năm nay, thị trường văn phòng cho thuê sẽ dư thừa rất nhiều.

Ông Đặng Văn Quang, Công ty Tư vấn bất động sản JonesLang Lasalle (Việt Nam), cho rằng, tình trạng dư thừa văn phòng cho thuê hiện nay xuất phát từ việc vốn FDI được đầu tư ồ ạt vào lĩnh vực bất động sản trong những năm trước đây.

Gần đây, kinh tế thế giới suy giảm, nhu cầu thuê văn phòng giảm sút. Trong khi đó, nguồn cung cho thị trường liên tục được bổ sung. Vì thế, nếu muốn thu hút được khách hàng, chủ đầu tư phải giảm giá.

Việc thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM giảm giá sâu thời gian qua, theo ông Quang, là vì các chủ đầu tư ở thị trường này luôn nhanh nhạy hơn trong kinh doanh so với Hà Nội.

Dự đoán thị trường văn phòng cho thuê thời gian tới, ông Quang cho rằng, giá cho thuê ở cả Hà Nội và TP.HCM vẫn có xu hướng giảm do nguồn cung vẫn liên tục được bổ sung.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến văn phòng khó cho thuê, theo CBRE Việt Nam là việc tính giá bằng USD. Trong khi đó, tỷ giá VNĐ/USD lại có xu hướng đi lên, nên giá cho thuê tính theo VND cũng đã tăng đáng kể. Cụ thể, nếu so với năm 2006, tỷ giá USD/VND hiện tại đã chênh lệch tới 2.000 VND/USD.

“Nếu tính tiền thuê bằng VND, khách thuê sẽ có lợi, nhưng chủ đầu tư thì ngược lại. Tuy nhiên, với hơn 2 triệu m2 văn phòng được xây mới tại Hà Nội và TP.HCM từ nay đến năm 2012, nếu chủ đầu tư không đổi phương thức thanh toán thì diện tích trống trong các cao ốc văn phòng chắc chắn sẽ tăng mạnh hơn” - ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nhận định.

Xu hướng giảm giá chỉ có thể chấm dứt khi kinh tế hồi phục thực sự. Lúc ấy, các doanh nghiệp sẽ mở rộng hoạt động và giá cho thuê văn phòng mới có thể tăng trở lại.

Trọng Tuyến - Ca Hảo

Thành phố HCM : Văn phòng cho thuê đua nhau giảm giá

Giá thuê văn phòng đang giảm với tốc độ phi mã do nguồn cung ồ ạt trên thị trường.

Tụt 50%

Năm 2008, giá cho thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM trung bình là 80 USD/m2/tháng ( chưa tính VAT và phí quản lý ). Giá cho thuê tăng rất nhanh do nhu cầu tăng vọt nhưng nguồn cung lại hạn chế. Nhiều người lo sợ rằng, giá thuê có thể được đẩy lên mức 100 USD/m2/tháng và gây bất lợi cho môi trường đầu tư tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này đã không xảy ra.

Trong 2 tháng đầu của năm 2009, “sức nóng” mảng cao ốc văn phòng cho thuê đã giảm nhanh. Theo Công ty CBRE, một doanh nghiệp chuyên tư vấn về bất động sản, giá cho thuê văn phòng hạng A hiện nay đã giảm 50%, còn khoảng 41 USD/m2/tháng.

Ông Toby Dodd, Tổng giám đốc Công ty Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng giá thuê của các văn phòng hạng A sẽ còn giảm về khoảng 30 USD/m2 ( chưa bao gồm phí quản lý và VAT ) trong năm 2009. Nếu vậy, giá thuê văn phòng hạng A năm 2009 chỉ bằng một nửa giá thuê văn phòng hạng B trong năm 2008. Nguyên nhân chính là nguồn cung tăng mạnh cộng với ảnh hưởng lớn của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu khiến nhu cầu thuê sụt giảm.

Ông Robert Mac Donald, Trưởng phòng Tư vấn và đại diện khách thuê của Savills Việt Nam cho biết, giá thuê văn phòng hạng B tại TP.HCM cũng chỉ còn khoảng 50% so với năm 2008. Nếu ở lúc đỉnh điểm của thị trường năm 2008, giá thuê văn phòng ở các tòa nhà hạng B có thể đạt đến 65 - 70 USD/m2/tháng thì hiện tại chỉ vào khoảng 30 - 35 USD/m2/tháng.

Theo ông Robert Mac Donald, sự gia tăng lượng cung và suy giảm về nhu cầu đồng nghĩa với việc các nhà đầu tư bất động sản đã phải bắt đầu đưa ra những mức giá thuê cạnh tranh; những ưu đãi lớn hơn nhằm thu hút thêm khách thuê mới và giữ chân những khách thuê hiện tại. Những khách thuê có hợp đồng sẽ hết hạn hoặc đến thời điểm xem xét lại giá thuê trong vòng 18 tháng tới sẽ được hưởng lợi từ xu hướng giảm giá hiện tại.

Chưa có điểm dừng

Theo thống kê sơ bộ, đến quý 4-2009, TP.HCM sẽ có khoảng 1.250.000m2 diện tích sàn cho thuê mới được đưa vào sử dụng, trong đó cao ốc hạng A và B là 695.000m2, hạng C là 555.000m2.

Trong 3 năm tới, số diện tích của các cao ốc mới đưa ra sẽ tăng thêm khoảng 1 triệu m2. Với nguồn cung rất lớn này, giới chuyên môn cho rằng giá thuê văn phòng trong ngắn và trung hạn sẽ tiếp tục giảm. Đây là cơ hội cho những doanh nghiệp cần mặt bằng tìm được chỗ phù hợp với mình.

Ông Toby Dodd phân tích, giá thuê giảm mạnh sẽ thu hút nhiều công ty nước ngoài chuyển văn phòng ở khu vực Đông Nam Á tới Việt Nam. "Đó là một điều tích cực cho thị trường bất động sản nói riêng và Việt Nam nói chung trong quá trình duy trì tính cạnh tranh với các nước trong khu vực", ông Toby Dodd nói.

Trên thực tế, giá thuê văn phòng quá cao trong năm 2008 là một trong những yếu tố làm giảm tính hấp dẫn của môi trường đầu tư trong nước. Đã không ít tập đoàn đa quốc gia, các công ty nước ngoài phải "lắc đầu" trước tình trạng giá thuê ngày một đắt đỏ tại TP.HCM. Hiện tượng thu gọn văn phòng, chuyển ra ngoại thành giữa năm 2008 đã gần như trở thành một trào lưu để tiết giảm chi phí đối với nhiều công ty.

Nguyên Hằng

Văn phòng cho thuê hạ giá mạnh

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP HCM đang trên đà giảm nhiệt. Giá trần chỉ còn 70 USD mỗi m2 một tháng. Trong tương lai, nhiều khả năng khung giá còn thay đổi nhiều hơn và có xu hướng giảm khoảng 30 - 50%.

Nguyên nhân chính của hiện tượng này là nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đang thu hẹp việc kinh doanh, sản xuất, cắt giảm nhân sự do suy thoái kinh tế toàn cầu lan rộng. Thêm vào đó, nguồn cung cao ốc văn phòng đang không ngừng tăng lên.

Các tòa tháp hạng A năm 2008 vẫn còn giá 60 - 100 USD mỗi m2 nay đã tụt xuống mức 40-70 USD mỗi m2 một tháng. Tương tự, cao ốc hạng B từ phí cho thuê 40 - 45 USD đã hạ nhiệt còn 30 - 35 USD mỗi m2 một tháng. Trong khi đó, văn phòng hạng C chỉ ở 10 - 15 USD dù trước đó vẫn trụ lại 20 - 27 USD mỗi m2 một tháng.

Giá thuê đang trên đà hạ nhiệt để kích cầu nhưng nhiều tòa cao ốc văn phòng vẫn phải đối mặt với nạn "đói" khách. Không chỉ có các tòa tháp ở xa trung tâm như khu Phú Mỹ Hưng, Tân Bình, Phú Nhuận, quận 7 đang bị trống 30-40% diện tích mà văn phòng vùng trung tâm như quận 1, 3 cũng lần lượt bị mất khách thuê.

Thậm chí, nhiều ngôi nhà nguyên căn trước đây tận dụng lợi thế mặt tiền làm văn phòng cho thuê hoặc nơi trưng bày sản phẩm cao cấp trên các tuyến phố Lê Thánh Tôn, Thái Văn Lung, Trương Định, Nguyễn Du ( quận 1 ) hay Võ Văn Tần, Cách Mạng Tháng 8 ( quận 3 ) cũng bị bỏ trống hoặc dán bảng quảng cáo cho thuê với giá thương lượng.

Chủ một căn nhà 1 trệt 1 lầu có vị trí mặt tiền trên đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, quận Bình Thạnh, ngay ngã tư Hàng Xanh, vừa bị mất khách hơn một tuần nay chia sẻ với VnExpress : "Dù tôi đã gợi ý giảm giá thuê từ 3.000 USD xuống còn 2.300 USD mỗi tháng, bao gồm cả thuế giá trị gia tăng trong vòng 6 tháng tới một năm nhưng khách vẫn không chịu duy trì hợp đồng".

Ông cho hay, sở dĩ doanh nghiệp này vội vã rút lui vì họ chỉ là công ty thuộc loại vừa và nhỏ, phải cắt giảm nhân sự và tiết kiệm triệt để mọi khoản chi phí nhằm duy trì hoạt động trong năm 2009 đầy khó khăn. "Khách đã bày tỏ như vậy mình chỉ còn biết để họ ra đi", ông nói.

Trong quỹ đạo suy giảm và ế ẩm này, hàng chục cao ốc văn phòng đang được rao quảng cáo cho thuê trên mạng tại các trang web bất động sản vẫn bị đánh dấu còn trống từ nhiều tuần nay.

Tại hội thảo "Cao ốc văn phòng đối mặt với thị trường đầy thách thức" diễn ra ngày 19/2/2009, báo cáo của CBRE phân tích rằng, văn phòng cho thuê phải đối mặt với tình hình giảm giá, mất khách kéo dài. Trong tình huống xấu nhất chủ đầu tư phải tính đến việc chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ công năng của tòa nhà để tự cứu mình.

Theo đó, những tòa tháp hạng A sẽ ít gặp khó khăn hơn những cao ốc hạng B và C. Riêng các tòa cao ốc mới xây xong hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện sẽ phải đối mặt với tình trạng bế tắc đầu ra vì khan hiếm khách thuê cũng như không có khách quen để cùng ngồi lại thương lượng, bàn thảo việc duy trì hợp đồng.

Lãnh đạo CBRE nhấn mạnh thêm, khách thuê cao ốc lúc này như một người đi mua sắm trong một trung tâm thương mại lớn với nhiều sự lựa chọn. Nếu như gian hàng này không đáp ứng được nhu cầu thì "thượng đế" lập tức dời bước sang cửa hàng khác để tìm sản phẩm hài lòng hơn, giá cả hợp lý và cách phục vụ tốt hơn.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng dự báo, cao ốc văn phòng đã bước qua thời vàng son và thị trường này sẽ khó tìm lại được đỉnh cao như hai năm trước. Trong khi đó sắp tới, khi các tập đoàn bán lẻ ra sức chinh phục thị trường đầy tiềm năng tại Việt Nam sẽ thổi bùng khung giá thuê loại mặt bằng kinh doanh thương mại lên cao hơn.

Trong khi cao ốc văn phòng chuyên dụng hoặc văn phòng dạng nhà ở bị tuột giá và mất khách thì các trung tâm thương mại lại được dự báo chiếm thế thượng phong với giá thuê cao hơn cả cao ốc văn phòng hạng A.

Khảo sát của CBRE, hiện nay tổng nguồn cung trung tâm bán lẻ tại TP HCM là 200.000 m2 sàn, gồm 11 trung tâm thương mại, 5 trung tâm thương mại tổng hợp và 1 đại siêu thị với tỷ lệ cho thuê đạt 96%. Trong đó, một tháng giá thuê trung bình tại vị trí đắc địa khu vực trung tâm 85 USD mỗi m2; khu vực ngoài trung tâm cũng lên đến 65-71 USD một m2. Thậm chí mức giá cao nhất trong khu trung tâm đang lên đến 200 USD/m2.

Vũ Lê

“Điêu đứng” cao ốc văn phòng

Cách đây khoảng 2 năm, khi thị trường địa ốc chưa tăng tốc thì cao ốc văn phòng đã bước vào cơn sốt. Sau đó, thị trường địa ốc bị đóng băng nhưng thị trường cho thuê cao ốc văn phòng vẫn còn ăn nên làm ra. Nay khi kinh tế toàn cầu suy thoái, cao ốc văn phòng cũng không tránh khỏi “thoái trào”.

Bỏ của chạy lấy người

Tín hiệu thị trường cao ốc văn phòng không mấy lạc quan phát đi từ những tháng cuối năm 2008. Lúc đó, Sacomreal nhận làm dịch vụ tiếp thị cho một dự án cao ốc văn phòng đang xây nằm trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, người mua để ở không nhiều mà chủ yếu cho thuê lại, khách thuê hầu hết là người Hàn Quốc vừa để ở, vừa làm văn phòng giao dịch, mở công ty…

Nói chung, nơi này đầu tư vào địa ốc tốt hơn nơi khác; bên cạnh nhà ở, nhiều công ty địa ốc cũng đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng. Vậy mà nhân viên bán hàng của Sacomreal rất bất ngờ khi tung đủ thứ chiêu, nào quảng cáo trên nhiều loại báo, liên tiếp trong thời gian dài mà không thấy có một cuộc gọi để hỏi han! Đó cũng chính là lý do mới đây một chủ đầu tư khác phải “cắn răng” chịu lỗ, đành sang nhượng lại một dự án xây cao ốc trong khu “đất vàng” này nhằm cắt lỗ.

Cao ốc đang xây dựng rơi vào tình trạng dở khóc dở cười, còn cao ốc đang làm ăn ngon trớn cũng không khá hơn, khi phải xót lòng chứng kiến cảnh khách hàng “bỏ của chạy lấy người”! Một đoạn ngắn độ 2km trên đường Cộng Hòa, quận Tân Bình hiện nay có hàng chục bảng hiệu văn phòng cho thuê, nhà cho thuê.

Điều này khó tìm thấy trước đây, bởi địa bàn này làm ăn rất phát đạt khi đầu tư địa ốc cho thuê, sự diện diện của tòa nhà Etown là một minh chứng. Tuy nhiên, theo Công ty cổ phần Địa ốc Á Châu (ACBR) khó khăn của chủ đầu tư đang hiện rõ từng ngày. Không phải mua, nhưng một chủ đầu tư đã thuê một tòa nhà trong thời hạn 10 năm, mục đích là cho thuê lại để kiếm lời.

Khách thuê tòa nhà mở công ty, văn phòng đại diện của khối nước ngoài chiếm số lượng áp đảo, tập trung trong lĩnh vực gốm sứ, đầu tư dự án thuộc Hàn Quốc, Malaysia… còn nay, chính đối tượng này rút đi trước.

Ông Nguyễn Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, trước Tết Nguyên đán, khách thuê rút đi khoảng 15%, chủ đầu tư chưa kịp đưa ra giải pháp khắc phục thì nay lại rút đi tiếp 10% nữa. Nói chung, tại đây thị trường cao ốc văn phòng cho thuê hết sức khốn đốn, có tòa cao ốc trống đến 40%! Hiện trong tòa nhà Etown, không khó khi tìm thuê mặt bằng làm công nghệ thông tin với giá ưu đãi 17 USD/m².

Thị trường cao ốc tại trung tâm TP không khá hơn. Cuối năm ngoái, chủ đầu tư một cao ốc hạng B tổ chức khánh thành trong niềm hoan hỉ, vì giá cho thuê đạt đỉnh, lên đến 75 USD/m². Hiện nay các khách hàng ngoại quốc đã rục rịch rút đi hoặc xin thương lượng lại giá. Đáng chú ý hơn, giới thạo tin đang rỉ tai nhau về một cao ốc hạng A tại vị trí đắc địa trung tâm TP đã thưa thớt khách thuê. Đặc biệt một khách xịn cũng đồng thời là bạn hàng lâu năm là một ngân hàng nước ngoài chuẩn bị trả lại mặt bằng, để dọn xuống khu Nam TP!

Cái chết được báo trước!

Nhưng chắc chắn nỗi khổ tâm của chủ đầu tư cao ốc không dừng lại khi mà cơn khủng hoảng thừa sẽ ập đến dữ dội ngay trong năm nay hoặc một, hai năm tới! Dưới đây là những thông số đáng chú ý do các nhà quản lý, cho thuê cao ốc văn phòng số một tại Việt Nam cung cấp.

Theo Tập đoàn Savills, thống kê đến hết năm 2008, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A là 96%. Tuy nhiên con số này sẽ xuống thấp rất nhiều khi cao ốc Asiana Plaza mở cửa vào mùa hè năm nay vì cung cấp thêm 40% diện tích văn phòng! Đối với văn phòng hạng B, dù cuối năm 2008 đã lấp đầy 95%, nhưng sẽ giảm mạnh khi giữa năm nay có thêm 90.000m² của các cao ốc Sailing, Centec, Center Point, Beautiful Saigon II, Crescent…

Trên tổng thể, diện tích cao ốc văn phòng sẽ tăng mạnh vào những năm tới: cuối năm 2008, diện tích văn phòng cho thuê khoảng 600.000 m² nhưng đến năm 2012 sẽ tăng lên 1,6 triệu m². Một con số khác do CBRE cung cấp còn dữ dội hơn: ba năm tới, diện tích cao ốc văn phòng tăng 122%, tức lên đến trên 2 triệu m²!

Cứ theo số liệu trên mà suy luận, hiện nay toàn TP có 600.000 m² cao ốc văn phòng, nhưng cơn khủng hoảng kinh tế đang lan rộng, các tập đoàn đa quốc gia, công ty nước ngoài, công ty trong nước đã thu gọn hoạt động thì diện tích trống dôi ra sẽ không nhỏ. Nếu cộng thêm số diện tích khổng lồ tăng lên gấp ba lần từ các cao ốc sẽ hoàn thành trong vài năm tới, chắc chắn thị trường cao ốc văn phòng cho thuê rơi vào tình cảnh “thừa mứa”! Theo dự đoán của Savills, xu hướng hiện nay và sắp tới, “bạn hàng” sẽ chuyển hướng ra các vùng phụ cận để thuê văn phòng nhằm cắt giảm chi phí.

Ông Brett Ashton, Tổng Giám đốc Savills nhận định: “Trong năm nay cao ốc hạng A giảm giá mới giữ được khách. Cao ốc hạng B, C đang đối mặt với cuộc cạnh tranh gay gắt, riêng giá cho thuê văn phòng loại B đã giảm từ 60 USD/m² vào giữa năm ngoái xuống còn 30 USD/m² vào thời điểm hiện tại”. Loại văn phòng hạng C sẽ gặp khó khăn hơn gấp bội, ông Phạm Văn Hải, Tổng Giám đốc ACBR cho biết, hiện tại giá cho thuê còn khoảng 15 USD/m² nhưng vẫn không có khách thuê, nhận định của Cushman & Wakefield chỉ còn từ 10- 15 USD/m²!

Thực tế này thêm một lần nữa minh chứng thị trường địa ốc phát triển lệch pha, theo kiểu “ăn xổi ở thì” từ câu chuyện căn hộ cao cấp cho đến văn phòng cho thuê, còn những loại hình nhà xã hội đang rất cần nhưng lại ít nhà đầu tư quan tâm. Chắc chắn, góp phần tạo nên lỗ hổng lớn này có nguyên nhân không nhỏ từ sự thiếu điều tiết của chính sách vĩ mô!

Lương Thiện