NewYork Paris Hà Nội Khách thứ :

NIỀM TIN TƯƠNG LAI

     

Giá đất Việt Nam ở “đỉnh" thế giới

Phá thế “đóng băng” địa ốc

Giải quyết các vấn đề rắc rối về thuế thu nhập cá nhân (TNCN), hỗ trợ lãi suất cho người chưa có nhà ở vay vốn, cải cách mạnh mẽ hơn nữa thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng... Theo nhiều chuyên gia, đó là những vấn đề căn bản nhất hiện nay để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản (BĐS) phát triển.

“Nếu làm đúng chuẩn vẫn hấp dẫn”

Tại Hội nghị và triển lãm quốc tế về thu hút đầu tư bất động sản ( VnTPO ) do Hội bất động sản Du lịch Việt Nam ( VnTPA ) tổ chức tại TP.HCM trong 2 ngày 21 và 22-10-2009, ông Marc Towsend - Tổng giám đốc (TGĐ) điều hành công ty CBRE Việt Nam - nhận định: “Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi theo đà tăng trưởng khả quan của nền kinh tế. Bằng chứng là rất nhiều dự án được công bố trong thời gian gần đây, người sở hữu từ 2-3 căn hộ trở lên khá nhiều”.

Tuy nhiên theo ông Nguyễn Lam Sơn - TGĐ Công ty cổ phần Niềm Tin Việt ( Vinatrust ) - sự phục hồi của thị trường tập trung ở việc có nhiều dự án thuộc phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp khởi động. Còn đại đa số các nhà đầu tư bất động sản đang gặp phải những khó khăn bởi chính sách thuế. “Việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn đã đẩy thị trường vào một thực trạng ảm đạm. Theo tôi, thu thuế là đúng nhưng thu như thế nào và vào thời điểm nào là một vấn đề rất quan trọng”, ông Sơn nói.

Để đẩy mạnh việc thực hiện các công trình hạ tầng và qua đó tác động đến tiến độ các dự án bất động sản, ông Đặng Huy Đông - Thứ trưởng Bộ KH-ĐT, cho biết: “Bộ KH-ĐT đang chuẩn bị một đề án thí điểm mô hình đầu tư cơ sở hạ tầng. Theo đó, nếu Nhà nước bỏ ra 1 đồng thì huy động tư nhân bỏ ra 2 đồng. Với cách làm này, trong những năm tới sẽ có hàng trăm tỉ USD đầu tư vào hệ thống hạ tầng. Và như vậy, thay vì để thực hiện một công trình hạ tầng cần phải 10 năm, thì sẽ rút ngắn được thời gian xuống còn 3 năm. Từ đó, các dự án BĐS sẽ có cơ hội phát huy thế mạnh của mình”. Ông Đông tỏ ra rất “mặn mà” với nguyên tắc hành xử trong pháp luật đầu tư xây dựng các dự án khi nói rằng, phải tạo ra khung pháp lý công khai, minh bạch và nhất thiết phải thông qua đấu thầu rộng rãi.

Không nên hồi tố

Ông Nguyễn Lam Sơn cho rằng, có hai vấn đề thời sự cần bàn luận rốt ráo. Đó là tại sao không sử dụng nguyên tắc bất hồi tố trong việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với lĩnh vực bất động sản ? Nhiều người đã mua nhà đất từ cách đây nhiều năm, bây giờ muốn chuyển nhượng lại bị áp một mức thuế lên đến 25% trên chênh lệch giá vốn và giá bán, khiến cho thị trường ngưng trệ. Đây là một cách làm thiếu công bằng đối với các nhà đầu tư BĐS. Vấn đề thứ hai là để kích thích nhu cầu của người dân, cần phải tạo điều kiện cho người chưa có nhà ở được hỗ trợ lãi suất vay khi mua nhà, chứ đừng nên quá chú trọng đến việc tài trợ cho các doanh nghiệp. Một khi người dân được hỗ trợ lãi vay, sẽ bùng nổ về nhu cầu mua nhà để ở và đây chính là điểm khởi phát hợp lý về chương trình nhà ở xã hội mà Chính phủ đang khuyến khích đẩy mạnh. Ông Sơn cũng đề xuất: “Phải áp dụng nguyên tắc bất hồi tố khi sử dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực bất động sản”.

Ông Trương Thái Sơn, Phó TGĐ Công ty địa ốc Hoàng Quân, cũng cho rằng, việc thu thuế thu nhập cá nhân giữa bối cảnh thị trường bất động sản đang trầm lắng là không phù hợp. “Một chính sách thuế trước khi áp dụng phải có một khoảng thời gian nhất định, ít nhất là 3-6 tháng, nếu không sẽ gây ra bất ổn cho thị trường”.

Tháng 5-2009, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã tổ chức đấu giá căn nhà 48 Hàng Bông với tổng diện tích là 12,36m2 với mức khởi điểm là 120 triệu đồng/m2. Sau 56 vòng đấu giá, người trúng giá cuối cùng đã trúng với mức giá lên tới 506 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay trong một phiên đấu giá công khai. Căn nhà 12,36 m2 đã được mua với giá 6,2 tỉ đồng! Trước đó các mức giá giao dịch thành công trên thị trường cũng từng được ghi nhận tại khu vực này, từ mức 230 triệu đồng - 300 triệu đồng/m2.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, đầu năm 2009, Knight Frank ( một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở đóng tại London, Anh ) có công bố một khảo sát về giá bất động sản toàn cầu. Theo đó, Monaco là thành phố có giá đắt nhất thế giới với giá 51.000 USD/m2, đứng thứ hai là London với 49.000 USD/m2. Mặc dù không đứng trong bảng xếp hạng này, nhưng với mức giá xấp xỉ 30.000 USD/m2 kể trên thì Hà Nội phải đứng vào cỡ 3 thành phố có giá đất đắt nhất thế giới; vượt qua các thành phố khác như Hồng Kông ( giá 19.700 USD một m2 ), Tokyo ( 17.600 USD ), Paris ( 12.600 USD ), Rome ( 12.500 USD )...

Ông Đặng Hùng Võ cũng bình luận, điều trớ trêu là giá nhà, đất ở VN - một nước có thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.000 USD/năm lại vượt xa nhiều thành phố mà thu nhập bình quân đầu người ở mức 10.000 USD/năm (?).

Nguyên nhân của vấn đề này, theo ông Võ là thị trường bất động sản không được điều tiết, mất điều khiển trong một thời gian dài. Và hệ lụy của nó là người nghèo, người thu nhập thấp không có cơ hội tiếp cận nhà ở. Mục tiêu của các chính sách hiện nay là người nghèo có nhà ở, nhưng cách thực hiện ( bằng hỗ trợ thuế, hỗ trợ chính sách cho các chủ đầu tư ) để giảm giá nhà cho người nghèo lại không mang lại hiệu quả. "Biện pháp bền vững hiện nay phải làm là giảm được toàn bộ giá nhà ở Việt Nam xuống, bằng điều chỉnh quan hệ cung - cầu, đánh thuế vào những nơi cần điều chỉnh cho thấp xuống", ông Võ nói. Tuy nhiên ông lại bày tỏ sự thất vọng bởi vì các sắc thuế đối với thị trường BĐS hiện tại chưa hợp lý.

An Nguyên

- Ông Martin H.Kaye, TGĐ Công ty bất động sản Millennium cho rằng: “Giải quyết vấn đề nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Chính phủ. Để tạo ra những khu nhà có giá 500 USD/m2 không dễ vì vậy Chính phủ phải hỗ trợ những công ty phát triển bất động sản như giảm thuế, giá thuê đất, tín dụng... Khi DN tạo ra những nhà có giá trị thấp, Chính phủ phải là khách hàng của họ bởi dự án nhà giá thấp không đảm bảo lợi nhuận đầu tư. Với sự hỗ trợ đó, hy vọng giá nhà không còn đắt đỏ vì tăng nguồn cung cho thị trường”.

- Từ kinh nghiệm giải quyết nhà ở của Hồng Kông, ông Frederick Burke, Giám đốc Công ty luật Baker & McKenzie, góp ý: “Chính phủ cần phải nhanh chóng cải cách thủ tục hành chính, công tác giải phóng mặt bằng cần phải tiến hành nhanh, như thế dự án mới nhanh được triển khai và tạo nguồn cung dồi dào. Khi nguồn cung dồi dào, không ai dám đầu cơ mua nhà nếu không có nhu cầu thực sự. Mục đích của việc này là để giải tỏa áp lực cao về cung - cầu trên thị trường nhà ở”. ( Minh Quang )

- Câu chuyện của ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Công ty địa ốc Đất Lành lại là một “kỷ lục” về đầu tư dự án nhà ở. Ông Đực kể, để thực hiện một dự án nhỏ dưới 3 ha tại Q.12 (TP.HCM), Công ty Đất Lành đã phải bị hành suốt hơn 30 tháng và tổng cộng chi phí đội lên từ dự án này ( gồm lãi vay ngân hàng, chi phí quản lý...) lên đến trên 40 tỉ đồng. “Thực ra, chi phí này chúng tôi cũng đưa vào giá thành căn hộ và rốt cuộc người mua nhà cũng phải gánh chịu. Đây là một trong những lý do đẩy giá nhà đất tại TP.HCM lên cao”, ông Đực bức xúc nói.